Sasaran Properti Anda

Strategi-strategi yang saya sampaikan diatas memang tidak harus untuk properti yang murah dan dibawah harga pasar. Akan tetapi, strategi diatas akan lebih optimal bila propertinya murah dibawah harga. Karena itu, pembahasan selanjutnya akan lebih fokus pada bagaimana mendapatkan properti murah. Ukuran murah atau dibawah pasar itu kalau harga propertinya 30% lebih rendah dari harga pasar. Kalau ada properti yang dijual 10-20% dibawah pasar itu bukan termasuk properti murah, karena itu hanya merupakan fluktuasi harga saja.
Jika anda sekarang membaca koran, pasti anda akan menemukan ratusan iklan rumah yang di jual. Ternyata tidak semua rumah yang dijual atau ditawarkan itu menguntungkan untuk anda. Karena itu untuk menghemat waktu dalam pencarian, dalam membaca iklan koran pun harus ada cara yang efektif. Properti yang menjadi target anda adalah properti (rumah, ruko, gudang, rukan, kantor) yang harganya dibawah harga pasar dan memiliki cash flow (arus kas) yang bisa menutupi angsuran bank. Dengan mendapatkan properti seperti itu, maka anda dapat memanfaatkan daya pengungkit dari hutang bank untuk membiayai properti anda.
Dengan hutang bank, maka anda tidak harus membayar sekaligus seluruh harga yang anda beli. Inilah yang dinamakan ’leverage’ atau daya pengungkit. Anda bisa memiliki properti tanpa harus membayar dengan uang anda sendiri! Biarkan orang lain, dalam hal ini bank yang membiayai properti anda. Asyik kan! Karena itu, properti yang anda beli harus properti yang menghasilkan uang. Kalau begitu, dari ratusan bahkan ribuan iklan baris yang ada dikoran, majalah atau internet hanya sedikit sekali yang masuk kriteria ini?.
Memang hanya sedikit yang masuk dalam kriteria ini. Tapi tenang saja, karena anda hanya membutuhkan satu rumah saja yang akan mengubah hidup anda, yang perbedaannya bagai surga dan neraka. Sekali lagi, yakinlah bahwa selalu ada peluang untuk mendapatkan properti seperti itu! Properti yang bagaimana yang sesuai dengan kriteria diatas? (properti dengan harga dibawah pasar dan memiliki arus kas yang bisa menutup angsuran bank? Inilah properti yang saya maksudkan itu:
1. Rumah Sewaan (terutama sewaan orang asing)
2. Apartmen (khususnya yang sudah ada penyewanya)
3. Kos-kosan yang sudah berjalan dan sudah ada penyewanya.
4. Gedung Komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya
5. Rumah yang ada bisnisnya
Oke…, tapi mungkin anda akan menyangkal lagi informasi yang saya sampaikan diatas. Anda mungkin mengajukan pertanyaan, ”bagaimana mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan penghasilan yang dapat menutupi angsuran bank, sementara ratarata harga sewa rumah hanya 5-10% per tahun dari harga pasar, sedangkan suku bunga pinjaman bank diatas 10% per tahun?” Rata-rata sewa properti di Indonesia memang sekitar 5-10%. Tapi ingat, bahwa angka rata-rata itu adalah perkiraaan, sehingga selalu ada nilai sewa yang diatas rata-rata. Dan ini sudah saya buktikan sendiri, saya punya properti dengan harga beli Rp100 juta tapi nilai sewanya Rp30 juta perbulan atau 30%! Dengan demikian, kalau rata40 ratanya 10%, maka pasti ada sewa yang diatas 10% yakni 12%, 15%, 20% bahkan sampai 30%. Karena itu, anda harus optimis bahwa selalau ADA yang diluar ratarata, dan selanjutnya anda FOKUS mencari properti yang nilai sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank. Saya yakin anda BISA menemukan properti seperti itu dan akan membuat anda KAYA!. Properti Hunian atau Komersial? Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli property hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya?” Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, property komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah. Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan. Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah.
Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:

• • Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
• • Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat property anda.
• • Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di property kita.
• • Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
• • Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya
• • Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar untuk disewakan.

Apakah Semua Properti itu Aset?
Sebelum saya melanjutkan ke pembahasan selanjutnya, saya akan menanyakan lebih dulu kepada anda. “Apakah semua property khususnya rumah yang anda beli itu termasuk aset?” Jawabnya, ”Tidak semua properti merupakan aset!” Ada property yang masuk dalam kategori barang konsumtif (liability, hutang), ada pula properti yang masuk dalam kategori aset (kekayaan). Bedanya terletak pada aliran kas yang ada pada properti itu. Kalau property yang anda miliki atau akan anda beli memiliki arus kas positif atau ada uang masuk, maka itu termasuk properti aset. Tapi kalau property yang anda miliki adalah properti yang ’menyedot’ uang anda karena anda harus mengeluarkan uang setiap bulan untuk perawatan, perbaikan, bayar listrik, tukang kebun dan sebagainya, maka property jenis ini termasuk liability (hutang). Karena itu, properti-properti yang harus menjadi sasaran anda adalah
properti aset yang menghasilkan arus kas positif (arus kas masuk lebih besar dari arus kas keluar).

Bagikan :

Artikel terkait :