Membeli properti tanpa modal yang saya maksudkan bukan membeli
properti karena mendapatkan uang warisan, kawin dengan suami/istri kaya,
atau dapat uang dari undian lotre. Membeli properti tanpa modal sendiri
adalah karena kita dapat membeli properti tanpa mengeluarkan uang
sendiri. Kalau begitu, uangnya dari mana? Mari kita perhatikan berikut
ini:
Dalam transaksi jual beli properti biasanya ada 3 jenis pelunasan yakni:
a. Uang tanda jadi pembelian
b. Uang Muka (DP)
c. Pelunasan
Ketiga pelunasan itulah yang harus diselesaikan. Kalau anda punya
uang, maka tidak akan kesulitan menyelesaikan pembayaran tersebut.
Masalahnya disini, kita ingin membeli properti tanpa uang atau tanpa
modal sendiri. Bagaimana caranya? Intinya, dalam melakukan transaksi
pembelian properti anda harus meminta waktu pembayaran/pelunasan dalam
waktu kurang lebih 3 bulan atau lebih. Nah, selama waktu 3 bulan itulah
anda akan mencari pembiayaan properti yang akan anda beli, atau mencari
pembeli (bila anda ingin langsung menjualnya). Bagaimana agar penjual mau memberikan kelonggaran pembayaran? Salah
satunya adalah dengan memberikan manfaat lebih kepada penjual, misalnya
anda akan membayar 5% pajak penjual, dan lainnya. Kalau penjual minta
tanda jadi pembelian dan uang muka (DP), maka katakan kepada penjual
kalau anda akan mencoba pembiayaan dengan KPR sehingga butuh waktu dan
belum tentu disetujui. Demikian juga katakan kepada penjual, kalau anda
tidak mau memberi uang muka diantaranya karena anda belum siap dana
karena deposito belum jatuh tempo, belum ada tagihan masuk dari mitra
bisnis dan lain sebagainya. (untuk meyakinkan penjual, akan dibahas
dalam bab berikutnya) Selain itu, saat anda minta waktu
pembayaran/pelunasan paling lambat 90 hari (3 bulan), sebaiknya tidak
mengatakan ”pembayaran akan dilakukan 3 bulan” tapi lebih baik katakan,
”saya akan melunasi selambat-lambatnya pada tanggal ……
bulan … tahun ….” (tetap dihitung 3 bulan dari kesepakatan). Hal ini
akan membuat penjual nyaman, karena ada kata-kata selambat-lambatnya
yang berarti bisa lebih cepat pembayarannya. Dengan cara ini, tentu saja
ada penjual yang mau dan ada juga penjual yang tidak mau. Kalau tidak
mau dengan syarat ini, ya tinggalkan saja, cari yang lain. Kalau ada
penjual yang mau, maka sebaiknya dibuatkan perjanjian diatas materai,
dan jangan lupa minta copy serifikat dan surat-surat lainnya. Dengan
demikian, selama perjanjian itu, properti tidak boleh dijual kepada
pihak lain (contoh perikatan jual beli silahkan dilihat di lampiran).
Kemudian untuk pelunasannya bagaimana? Penjelasan ini akan terungkap
dalam strategi berikut ini;
Ada 13 strategi untuk mendapatkan properti gratis.
1. Strategi Tanah Fifty Fifty
Strategi ini saya maksudkan sebagai membeli tanah yang tidak
terlalu luas, misalnya 500 m2. Setelah terjadi kesepakatan harga dan
tempo pembayaran selama kurang lebih 3 bulan, maka anda lakukan
pemasaran dengan sistem per kavling, misalnya dibagi menjadi 3 kavling.
Biasanya, tanah yang luas itu harganya relatif murah dibanding dengan
tanah yang lebih kecil. Dan, tanah yang lebih kecil juga peminatnya
lebih banyak. Karena itu, anda bisa menjual per kavling dengan harga
yang lebih tinggi. Kalau anda membeli harga tanah sudah dibawah harga
pasar/NJOP, maka anda bisa menjual hampir 1,5 – 2 kali lipat. Dengan
demikian, bila laku dua kavling maka 1 kavling yang lain sudah bisa
menjadi milik anda. Dengan teknik ini, apakah anda mengeluarkan uang?
Tentu saja tidak, kecuali biaya telepon, transportasi dan materai.
Teknik ini juga bisa dilakukan oleh ibu rumah tangga, bahkan
pengangguran sekali pun.
2. Strategi developer amatir
Strategi ini dengan cara membeli tanah 1 kavling dan
membangunnya. Caranya, beli tanah dengan perjanjian bersyarat pembayaran
3 bulan atau lebih. Kemudian tanah tersebut dijual dalam bentuk rumah.
Uangnya dari mana? Pertama, cari pembeli. Bila ada yang mau dan sudah
terjadi kesepakatan harga, minta uang DP kepada pembeli sebesar 30%.
Kedua,
untuk menarik minat pembeli anda bisa tawarkan pembayarannya melalui
KPR atau diangsur selama 6 – 12 bulan. Biasanya KPR mau membiayai dengan
system pembayaran bertahap sesuai progres penyelesaian rumah anda. Uang
DP dan angsuran itulah yang menjadi modal anda (penjelasan ditel di
strategi nomor 3). Ingat, yang KPR bukan anda, tapi pembeli. Jadi,
dengan cara ini, anda tidak keluar uang dan dapat untung dari properti
ini.
3. Strategi small developer, membeli lahan tanah dengan
perjanjian bersyarat. Misalnya ada tanah 1000 meter2. Dari 1000 meter2
ini, anda akan bangun menjadi beberapa rumah (misalnya 5 rumah). Nah,
untuk itu, anda bisa lakukan deal transaksi beli dengan syarat
pembayaran akan dilakukan setiap ada rumah yang terjual. Bagaimana
caranya? Salah satunya, dari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon
dan sampaikan tujuan anda. Anda ingin membeli tanahnya namun dengan
syarat. Dan… singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.
Lalu bagaimana anda membangun rumahnya? Untuk membangun rumahnya dengan
uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah ‘dikuasai’,
anda kemudian pasarkan rumah tersebut dengan menjual desain rumahnya.
Tetapkan uang muka sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi
modal anda untuk membangun rumah. Logikanya dari mana? Bila misalnya
anda menjual tipe 45 m2, biasanya biaya membangunnya Rp67,5 juta (biaya
bangunan Rp1,5 juta/m2). Harga jual tipe 45 misalnya Rp200 juta. Dengan
harga jual Rp200 juta dan bila anda tetapkan DP 30%, maka total DP yang
akan anda terima adalah Rp60 juta. Uang yang ditangan anda Rp60 juta
adalah hampir 90% dari Rp67,5 juta. Apakah uang yang ditangan anda itu
harus anda buat bayar membangun secara tunai? Jangan…!!!. Manfaatkan
tenaga kontraktor sehingga anda bisa membayar kontraktor sesuai dengan
progress pekerjaan rumah anda. Biasanya pula, pembayaran kontraktor ini
tidak langsung bersamaan saat rumah selesai dibangun. Anda masih bisa
nego untuk membayar pekerjaannya misalnya 1 bulan sejak rumah selesai.
Nah…. Disinilah anda bisa agak bernafas lega karena sambil menunggu
pembayaran lunas dari pembeli atau dari KPR yang membiayainya, untuk
melunasi tenaga kontraktor. Anda pun bisa tanpa keluar uang pembangunan
sama sekali, bila kontraktor mau dibayar saat selesai pembangunan rumah.
Bila ini yang terjadi, maka Rp60 juta dari pembeli (DP) adalah ‘UANG
YANG TETAP ADA DI REKENING ANDA!’ Kemudian kontraktor anda bayar dengan
pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut
STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan
sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening anda dan kontraktor.
Wah… saya kan belum pernah menjadi developer. Untuk desainnya
bagaimana? Itu gampang. Anda tinggal browsing di internet atau
mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, kemudian anda pilih
dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Atau bisa bayar konsultan.
Selesai!
Perhitungan Sederhana
Sebagai ‘developer’ kecil-kecilan, maka perhitungannya pun
sederhana sekali. Misal bila anda akan membangun rumah seluas 100 m2
dengan harga tanah 300ribu/m2, sehingga harga tanah adalah Rp30 juta.
Bila anda membangun tipe 45 seperti hitungan di atas adalah Rp67,5 juta,
maka total modal anda adalah Rp97,5 juta. Untuk menentukan harga jual
rumah anda, lakukan survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda.
Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar Rp250 juta.
Karena itu, dengan logika sederhana, bila anda menjual rumah anda dengan
harga 200 juta, saya yakin rumah anda akan cepat laku. Dengan harga
jual Rp200 juta, anda mendapatkan keuntungan bruto Rp200 juta – Rp97,5
juta = Rp102,5 juta. Jika anda memodali seluruhnya sebesar Rp97,5 juta,
maka keuntungan anda adalah 105%. Tapi yang terjadi kan, konsumen
memodali anda Rp60 juta (dari DP) dan ini berarti
anda hanya memodali Rp37,5 juta (Rp97,5-Rp60 juta) atau
keuntungan kotor anda sebesar lebih dari 400% dari modal anda.
Perhitungan diatas, dengan asumsi modal yang dikeluarkan. Tapi
kenyataannya, tanah, biaya bangun rumah tidak sepeser pun anda
keluarkan. Ingat, tanah yang adan jual adalah milik orang lain/sahabat
anda. pembangunan rumah dibiayai oleh DP pembeli dan kekurangan
pembangunan rumah hutang dari kontraktor yang anda bayar setelah
penjualan lunas oleh KPR. Dengan demikian, bisnis properti ini modalnya
NOL rupiah!!! Woww.. perhitungan ini memang sedikit tidak masuk akal,
karena bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, minimal modal
operasional seperti transportasi, telepon, dan biaya lainnya. Tapi
sesungguhnya, semangat bisnis ini adalah BISNIS TANPA MODAL BESAR! Untuk
melakukan strategi ini, anda tidak harus melakukan dengan membeli tanah
yang luas, tapi bisa dimulai dari satu kavling tanah, misalnya tanah
seluas 150 m2.
4. Strategi Mark to Market.
Membeli properti dengan cara melakukan penyesuaian harga ’mark to market’ atas
nilai properti saat mengajukan pinjaman kredit ke bank. Cara ini ada
yang menganggap sebagai cara yang tricky. Namun demikian, ada juga yang
berpendapat cara ini sesungguhnya bukan penggelembungan (mark up) karena
properti yang anda beli adalah properti yang harganya murah dibawah
harga pasar. Karena itu, harga properti yang disampaikan ke pihak bank
adalah harga pasar properti. ‘Mark to Market’ tersebut
harus dilakukan bila seseorang ingin mendapatkan rumah tanpa modal sama
sekali, dan pelunasannya menggunakan uang bank (KPR). Hal ini karena
setiap realisasi pinjaman kredit bank mensyaratkan down payment (DP)
antara sebesar 20-30% dari harga rumah. Untuk mendapatkan pembiayaan KPR
100%, maka harga rumah harus dinaikkan menjadi minimal 35% dari harga
beli properti.
Harga yang disampaikan ke bank bukan hanya harga saat transaksi,
tetapi juga ditambah biaya-biaya seperti pajak, notaris bahkan biaya
renovasi kecil (bila diperlukan). Sebagai contoh, harga properti yang
akan anda beli adalah Rp100 juta. Kemudian biaya notaris dan biaya pajak
serta perkiraan renovasi kecil adalah Rp50 juta, maka harga property
yang disampaikan saat pengajuan kredit ke bank adalah Rp150 juta x 1.35 =
Rp202 juta (tentu saja harga ini masih wajar, bila memang harga
pasarnya sebesar itu). Atas dasar harga pasar tersebut, kemudian anda
mengajukan kredit ke bank sebesar Rp160 juta (80% dari nilai transaksi,
dan seolah-olah anda membayar 20% uang muka). Jika penilaian bank
terhadap anda (kemampuan finansial anda) dan penilaian jaminan properti
sesuai ketentuan bank, maka kemungkinan besar bank mengabulkan
permintaan anda dengan memberikan pinjaman sebesar 160 juta. Nah… kalau
ini yang terjadi, maka anda membeli properti tanpa modal sendiri
sepersen pun! Bahkan anda mendapatkan uang untuk renovasi kecil atas
properti anda! Meski demikian, anda harus sangat extra berhati-hati
karena risikonya sangat besar, bila anda tidak mempersiapkannya dengan
baik. Sebab kalau sampai anda tidak mampu membayar, maka bank (termasuk
Bank Indonesia) akan memblack list anda. Sekali anda di black list oleh
BI, maka selama bertahun-tahun ke depan anda akan sangat sulit dipercaya
oleh dunia perbankan, karena info black list dapat diakses oleh seluruh
perbankan di Indonesia. Karena itu, teknik ini sebaiknya tidak
digunakan secara gegabah, apalagi bila anda tidak memiliki penghasilan
yang memadai untuk mem-back up angsuran tiap bulannya.
Saturday 14 July 2012
Strategi Membeli Properti Tanpa Modal Sendiri (Bagian 1)
12:45
PROPERTI
Subscribe to:
Post Comments
(
Atom
)
Bukunya beli dmn gan?
ReplyDeleteSaya tertarik utk memplajarinya..
Dapatkan Penghasilan Passive Income Gratis JUAL BELI ONLINE di www.in.16mb.com
ReplyDelete