Memulai Gerilya Properti Gratis

Baiklah, setelah anda mengetahui dasar-dasar untuk membidik properti gratis dan tahu sasaran properti anda, maka anda bisa memulai mencari atau gerilya untuk mendapatkan properti gratis.
1. Siapkan Mental Bisnis. Menjadi Investor Properti maupun bisnis lainnya perlu persiapan mental. Persiapan mental ini SANGATSANGAT perlu, karena akan menentukan kesuksesan anda dalam berbisnis. Manfaat menyiapkan mental bisnis diantaranya adalah kesiapan menerima kegagalan, kesiapan menerima sukses yang mendadak (bila berhasil, pasti ada perubahan dalam hidup anda.Kalau ini tidak disiapkan juga mentalnya, bisa juga berimplikasi buruk pada kehidupan anda ke depan), termasuk bagaimana agar anda mau segera TAKE ACTION (memulai bisnis ini, tidak menunda-nunda), membuat rencana masa depan yang sukses dan kaya, bagaimana mengubah pola pikir menjadi pebisnis dan pola pikir orang kaya, dan lain-lainnya. Untuk lebih jelasnya, anda
bisa membaca buku-buku saya atau melalui ebook di www.keberkahanfinansial.com.
Dalam www.keberkahanfinansial.com ini ada 7 ebook dan 1 software ‘Kalkulator Masa Depan’ yang dapat memperkirakan biaya hidup, kebutuhan pensiun dan biaya lain di masa depan. Tujuh ebook itu adalah: Kaya Tanpa Bekerja (pernah diterbitkan Republika), Cara Mudah Orang Gajian Menjadi Entreprenenur (pernah diterbitkan MediaSukses, 2005), Keberkahan Finansial (MediaSukses, 2006), One Minute Writer, Mengubah Takdir, Be Your Self dan Hidup Tanpa Stress.
2. Hitung kemampuan finansial anda
Sebelum mencari properti ada baiknya anda mengetahui kemampuan finansial anda terlebih dahulu, karena investasi properti ini selalu berhubungan dengan bank. Karena itu, sebelum berhubungan dengan bank, anda harus mengetahui berapa kirakira plafon kredit yang bakal anda dapatkan dari bank. Tentu saja ini akan berhubungan dengan target nilai properti yang akan anda bidik.
Bagaimana menghitung plafon kredit anda? Bank dalam memberikan pinjaman kepada nasabahnya selalu berdasarkan dari penghasilan bulanan calon nasabahnya. Biasanya, besarnya kredit yang akan diberikan adalah didasarkan dari kemampuan mengangsur maksimal 30% – 40% dari penghasilan (untuk mengetahui kemampuan anda, bisa menggunakan Kalkulator Ajaib KPR, yang sudah saya siapkan).
2. Lakukan 10 cara untuk mendapatkan penjual properti bermotivasi tinggi sebagaimana dijelaskan diatas (diantaranya pasang iklan, baca iklan dan seterusnya).
3. Seleksi informasi yang anda peroleh
4. Masukkan informasi yang ada ke dalam list target properti anda. Untuk keperluan ini, anda bisa membeli satu buku khusus untuk mencatat atau menempelkan iklan-iklan properti yang menjadi target. Dengan cara ini akan memudahkan anda untuk memilah dan menghubungi penjualnya.
5. Kunjungi langsung ke properti sesuai dengan teknik 100-10-3-1
(Buat daftar 100 properti dan cari infonya, kunjungi 10 properti yang ditarget, tawar 3 properti dan beli 1 properti yang benarbenar oke) Dalam kaitannya dengan seleksi informasi, dapat saya jelaskan bahwa setelah anda mendapatkan data-data mengenai property sewaan, maka saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada dengan cara:
• Seleksi pertama adalah arus kas dari properti tersebut, apakah arus kas dari properti itu dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar atau tidak. Caranya? Tanyakan nilai sewa bulanan atas properti tersebut (uang masuk) dan kemudian bandingkan dengan besarnya perkiraan angsuran (uang keluar), termasuk biaya-biaya lainnya. Bila arus kasnya masih positif, maka properti ini layak untuk ditindaklanjuti. Bila menghasilkan arus kas (cash flow) negatif, maka lupakan saja dan cari lagi yang lain. Tapi bila anda masih penasaran, anda dapat mempertimbangkan dengan hal berikut. Bila perhitungan arus kas-nya negatif tapi selisihnya tidak terlalu jauh dengan arus kas masuk (uang sewa) maka kemungkinan anda bisa meningkatkan arus kas masuknya dengan dua cara:
(a) Nego harga properti tersebut hingga harga angsurannya menjadi lebih kecil dan arus kasnya menjadi positif
(b) Analisa kondisi properti, dengan mendatangi langsung propertinya. Perhatikan, apakah nilai sewanya masih bisa ditingkatkan atau tidak. Peningkatan sewa itu bisa dengan cara menambah AC, merenovasi sedikit, menambahkan pelayanan, internet, TV dan lainnya. Jika kedua cara tersebut tidak bisa juga maka tinggalkan saja dan cari yang lain, sambil tetap pantau harga properti tersebut. Lama-kelamaan kalau tidak laku biasanya harganya diturunkan pemiliknya.
• Hindari beberapa kondisi properti dibawah ini:
􀀹 Properti yang masih berupa gambar Jangan mudah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh developer. Ada beberapa alasan mengapa anda sebaiknya hati-hati dengan properti yang masih dalam rencana pembangunan (masih berupa gambar). Pertama, sudah banyak orang tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan. Gambarnya sangat bagus tetapi realisasinya seringkali jauh dari perkiraan bahkan ada beberapa kasus propertinya tidak di bangun karena developernya kekurangan dana atau kesalahan perhitungan dari developer. Sementara itu, jika anda membeli dengan tunai, maka hampir 100% dipastikan uang anda akan hangus. Jika anda membeli secara kredit maka tiap bulannya
anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah ada. Apakah investasi seperti ini yang anda inginkan? Namun demikian, bila anda tetap ingin membeli rumah yang masih berupa gambar, anda harus mempertimbangkan dua hal berikut ini, yakni kredibilitas developer dan likuiditas properti. Kredibilitas developer adalah performance & tingkat pengalaman developer selama ini. Apakah developer itu memiliki catatan negatif atau tidak. Apakah developer berpengalaman atau tidak. Untuk meminimalisasi terjadinya masalah, anda bisa melakukan hal ini:
- Pilih developer yang telah bekerjasama dengan bank. Biasanya bank telah mengevaluasi kinerja developer termasuk status tanah, peruntukan tanah hingga analisa dampak lingkungannya.
- Tanyakan copy induk sertifikatnya, termasuk copy IMB. Developer yang baik akan memberikan copy itu dengan senang hati Sementara itu, yang dimaksud likuiditas properti adalah seberapa cepat properti dapat terjual. Semakin cepat terjual, maka semakin baik likuiditasnya. Properti yang makin likuid maka harganya pun terus naik. Bagaimana anda tahu kalau sebuah properti likuditasnya bagus? Caranya dengan mengetahui seberapa cepat produk yang ditawarkan pengembang (developer). Salah satunya bisa dilihat dari properti yang ditawarkan itu merupakan produk yang pertama kali atau properti tahap 2, 3, atau seterusnya. Bisa juga dilihat dari mulai pemasaran properti itu hingga terjual semua memerlukan waktu berapa lama. Untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri sangat sulit sekali jika anda memulainya dengan membeli gambar atau sebelum launcing properti karena anda harus membayar DP ke developer. Kecuali anda memiliki akses menjadi privat investor atau mendapatkan penawaran khusus dari developer.
􀀹 Properti yang Legalitasnya Tidak Jelas
Saya tidak menyarankan anda untuk membeli propert tanpa legalitas/surat-surat lengkap. Surat-surat yang harus anda perhatikan saat melakukan transaksi adalah:
(a) Sertifikat kepemilikan tanah bangunan sepeti SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Surat Hak Guna Bangunan), SHGU (Surat Hak Guna Usaha) serta Surat Hak Pakai. Bedanya antara SHM dan surat yan lain (SHGB, SHGU, Surat Hak Pakai) adalah untuk SHM tidak ada masa berlakunya, tetapi untuk surat yang lain ada masa jatuh temponya dalam waktu tertentu. Sebaiknya anda tidak membeli rumah dengan status Girik karena bank biasanya tidak mau menerima sebagai agunan. Tanah dengan surat Girik biasanya lebih murah, tapi sayang properti jenis ini tidak dapat anda gunakan sebagai daya pengungkit kekayaan anda (melalui hutang bank).
(b) Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Surat ini sangat penting karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah terhadap rumah anda, berapa luas tanah yang akan digusur, serta luas bangunan yang dilaporkan ke pemerintah. Info pelebaran jalan, berapa lantai yang diizinkan, dan info lain yang sangat penting berkaitan dengan properti tersebut. Selain itu, IMB merupakan salah
satu syarat pencairan kredit.
(d) Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang harus di perhatikan dari PBB adalah apakah penjual sudah membayar pajaknya setiap tahun? Dan atas nama siapa yang tertera di PBB. Hal ini untuk cross check kepemilikan dengan nama yang ada di sertifikat serta IMB.
􀀹 Properti yang tidak bisa dilewati Mobil, dekat tegangan tinggi, dekat rel kereta api, dekat mesjid, sering kebanjiran, serta gempa, dll.
Properti seperti ini memang masih bisa di beli tetapi risikonya seringkali susah untuk dijual kembali. Harga pasarnya pun sangat lambat pertumbuhannya. Pihak bank juga menghindari properti seperti diatas dengan alasan masalah likuidasi. Pihak bank juga menganggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit dilelang. Bila pihak bank mau menerima permohonan atas jaminan properti diatas, maka kredit yang dicairkan biasanya jauh dari nilai properti. Karena itu, sebaiknya anda menghindari properti seperti itu.
􀀹 Properti yang masih berupa Tanah
Banyak orang berpendapat, jika anda ada uang investasikan di tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan  investasi di tanah pasti untung!. Saya tidak mengatakan pernyataan di atas itu salah tetapi saya tidak sepenuhnya sependapat. Why? Ingat penjelasan di awal, tentang 4 cara orang kaya dari properti. Pendapat seperti itu menunjukkan bahwa mereka adalah penjudi properti. Atau bisa dikatakan mereka masih sebagai investor yang awam. Saya akan jelaskan mengapa investasi di tanah bukan pilihan kelemahan. Investasi tanah adalah investasi yang mahal karena jika anda berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa menggunakan bank sebagai pengungkit (jarang sekali bank yang mau membiayai tanah) karena anda harus membayar cash keras atau tunai. Apalagi, tanah yang ada sulit untuk mendapatkan sewa. Selain itu, seringkali yang terjadi adalah tingkat penjualan tanah kosong itu lebih sulit (lama) disbanding dengan properti seperti rumah. Tanah juga sering kali tidak kita kuasai secara penuh, khususnya tanah yang luas. Coba perhatikan, banyaknya penghuni liar dapat menyusahkan kita sendiri.
• Cari penjual yang Bermotivasi Tinggi (Untuk Menjual) Saat melakukan seleksi, anda juga harus perhatikan motivasi penjual menjual propertinya. Dengan mengetahui motivasi dari penjual anda bisa tahu apakah tawaran yang anda dapatkan merupakan hot deal atau bukan. Saya sarankan anda menghindari penjual yang menjual propertinya dengan motivasi ingin untung atau penjual yang memang biasa melakukan jual beli properti karena biasanya properti yang seperti itu harganya sudah sangat mahal. Untuk mendapatkan harga yang bagus investor harus memperhatikan motivasi penjual apakah penjual sangat termotivasi untuk menjual atau tidak. Mengapa motivasi sangat penting? Dengan mengetahui motivasi penjual, anda bisa tahu apakah penjual ini sangat terburu-buru untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi motivasinya semakin bagus harga yang akan anda dapatkan. Saya sarankan carilah penjual yang sangat termotivasi untuk menjual rumahnya sehingga harga yang di tawarkan menjadi sangat emosional (Penjual akan melakukan apa saja asal rumahnya laku ). Beberapa contoh motivasi yang baik diantaranya penjual rumah dari pasangan yang baru bercerai, penjual yang baru di tinggal mati suami, pembagian warisan (apalagi kalau diantara ahli waris terjadi perselisihan, biasanya lebih termotivasi untuk menjual), ingin bebas dari hutang, pengusaha yang mengincar proyek baru yang lebih Oke, ingin pindah keluar kota/luar negeri, ingin pensiun, ingin sekolahkan anaknya, ingin berangkat haji tahun ini, dll. Motivasi yang saya contohkan tersebut dapat membuat seseorang menjadi tidak peduli terhadap nilai rumahnya.

Read More

Properti Hunian atau Komersial

Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli property hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya? Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, property komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah. Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan.
Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah. Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:
• Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
• Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat property anda.
• Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di property kita.
• Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
• Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya
• Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar untuk disewakan.
Apakah Semua Properti itu Aset?
Sebelum saya melanjutkan ke pembahasan selanjutnya, saya akan menanyakan lebih dulu kepada anda. “Apakah semua property khususnya rumah yang anda beli itu termasuk aset?” Jawabnya, ”Tidak semua properti merupakan aset!” Ada property yang masuk dalam kategori barang konsumtif (liability, hutang), ada pula properti yang masuk dalam kategori aset (kekayaan). Bedanya terletak pada aliran kas yang ada pada properti itu. Kalau property yang anda miliki atau akan anda beli memiliki arus kas positif atau ada uang masuk, maka itu termasuk properti aset. Tapi kalau property yang anda miliki adalah properti yang ’menyedot’ uang anda karena anda harus mengeluarkan uang setiap bulan untuk perawatan, perbaikan, bayar listrik, tukang kebun dan sebagainya, maka property jenis ini termasuk liability (hutang). Karena itu, properti-properti yang harus menjadi sasaran anda adalah
properti aset yang menghasilkan arus kas positif (arus kas masuk lebih besar dari arus kas keluar).
Teknik Menemukan Properti Gratis
Sekali lagi, untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri alias gratis, anda harus menemukan properti dengan kriteria ”property dengan harga dibawah harga pasar dan memberikan arus kas yang bisa menutup angsuran ke bank”
Untuk mencari rumah dengan kriteria seperti itu, saya berikan teknik 100-10-3-1, yang saya dapatkan dari Dolf De Rose. Yang dimaksud teknik 100-10-3-1 adalah mencari informasi 100 properti, melihat langsung (on the spot) 10 properti, menawar 3 properti yang anda suka dan sesuai kriteria/target diatas, serta membeli 1 properti yang benar-benar OKE.
Tahapan ini harus dijalankan agar anda menjadi lebih peka dengan harga. Dengan teknik 100-10-3-1 ini, anda akan mendapatkan banyak pilihan dan akan menghindarkan anda dari keputusan yang didasarkan pada faktor emosional. Untuk menjalankan teknik tersebut dengan efektif, anda dapat memulainya dengan cara seperti berikut ini:
1. Cari properti yang dekat dengan tempat tinggal anda, dengan jarak maksimal 50 km2 dari area anda.
2. Pilihlah/utamakan wilayah sasaran 2 km2
3. Gunakan 10 cara untuk mendapatkan penjual yang bermotivasi tinggi (butuh uang) yakni:
a. Pasang Iklan, dengan isi: dicari rumah murah bawah harga NJOP, dana tidak terbatas! Atau dengan kata-kata sejenis. Dengan iklan ini, anda akan terkaget-kaget, kalau ada puluhan bahkan ratusan penjual yang menghubungi anda. Mendadak anda menjadi orang penting atau orang yang banyak duitnya hehe2. Anda bisa pasang iklan baris di Pos Kota, Kompas atau iklan di media lainnya termasuk iklan baris di koran daerah anda. Bisa juga pake iklan gratisan di internet.
b. Baca iklan properti dijual. Silahkan membeli beberapa Koran lokal dan baca iklan proprti dijual. Fokuskan pencarian anda pada iklan properti yang ditawarkan dengan harga dibawah pasar dan mempunyai penghasilan atau arus kas pemasukan. Kata-kata kunci yang biasanya mengindikasikan properti murah dibawah harga pasar dan memiliki arus kas diantaranya adalah Dijual BU (butuh uang), harus laku bulan ini, mau pindah keluar kota, keluar negeri atau kata-kata lain yang menunjukkan si penjual butuh uang untuk segera menjualnya. Tulisan Iklan:
-Di jual Rumah BU
-Tanpa perantara, BU untuk naik haji
-Dijual setara NJOP
-Harus laku bulan ini
-Rumah kos di jual dibawah harga
-Rumah dalam keadaan tersewa, BU mau ke luar kota
Fokuskan pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti di atas karena anda harus manyaring informasi yang ada di Koran menjadi data yang dapat membantu anda untuk mendapatkan rumah idaman anda. Selain baca iklan, kini anda juga bisa mendapatkan informasi gratis dengan cara melakukan search engine di http://yahoo.com atau http://google.com. Masukkan katakata
kunci diatas (di jual butuh uang, rumah kos murah, dan lainnya) ditambah daerah yang anda inginkan. Ratusan rumah yang dijual dari hasil pencarían anda akan muncul di layar komputer anda. Maka anda tinggal memilah-milah dan mencatat properti dan alamatnya yang kira-kira sesuai dengan target anda.
c. Kerjasama dengan agen properti, datangi mereka dan katakan anda butuh tanah rumah yang harganya dibawah pasar. Katakan pula kalau anda adalah investor properti dan untuk meyakinkan mereka, anda bisa membuat kartu nama. Bagaimana agar mereka mau memberikan informasi property murah kepada anda? Janjikan fee kepada agen properti bila anda mendapatkan properti murah dari mereka. Hal ini perlu anda lakukan, karena mereka selama ini (sebagian besar) hanya mendapatkan fee dari penjual. Jadi kalau anda memberikan fee, maka mereka akan aktif memberikan info kepada anda. Anda akan menjadi prioritas mereka.
d. Menyisir satu wilayah tertentu
Anda juga dapat menyisir wilayah yang menjadi target anda untuk mendapatkan properti. Anda bisa melakukan penyisiran ini sambil jalan-jalan santai atau meluangkan waktu khusus penyisiran. Perhatikan tanda rumah atau properti yang dipasang tulisan DIJUAL. Kalau anda sudah menemukan itu, silahkan dihubungi dan tanyakan harganya. Karena anda sudah mengetahui harga pasar di daerah itu, maka anda akan bisa menaksir apakah harga yang
disampaikan penjual itu murah atau harga pasar. Misalnya penjual menawarkan dengan harga Rp500 juta. Anda tahu harga itu murah karena harga pasaran di daerah itu Rp700 juta. Kondisi ini bisa saja terjadi karena pemiliknya sudah jarang ke tempat itu. Mungkin karena penjual sudah lama pindah ke luar kota, atau karena sibuknya sehingga dia tidak sempat memantau harga properti didaerah itu. Apalagi, sang penjual ini sudah lama menawarkan propertinya dengan harga Rp500 juta dan belum juga laku (Mungkin harga saat itu termasuk mahal). Karena penjual ini sudah lama tidak mengetahui kondisi situasi terakhir di daerah tersebut, penjual tidak mengetahui kalau di sekitar rumahnya sudah ada pelebaran jalan, ada mall, ada kolam renang dan sebagainya sehingga mendongkrak harga properti di daerah itu. Hampir di setiap daerah/wilayah tertentu selalu ada orang yang ’ketinggalan jaman’ seperti itu atau orang yang butuh duit.
e. Menyebar informasi kepada penduduk sekitar property (misalnya para penjual makanan, toko, para pemuda yang nongkrong dan lainnya) yang menjadi target anda. Jangan dianggap remeh lho, dari mereka ternyata anda bisa mendapatkan informasi yang sangat valid. Berikan kartu nama anda agar mereka gampang menghubungi anda. Katakan kepada mereka kalau anda sedang mencari properti yang ada sewanya dan dijual dengan harga dibawah pasar
f. Teman dan kenalan. Meski anda belum punya uang, anda tidak perlu ragu-ragu untuk menyampaikan kepada teman dan kenalan anda kalau anda sedang mencari rumah/ properti dibawah harga pasar dan ada sewanya. Terus
terang, bila saat ini anda masih kelihatan ’kere’ sementara anda menyampaikan keinginan mencari properti dengan harga ratusan hingga milyaran, maka harus hati-hati. Agar tidak terkesan ’sombong’ dan dikira ’omong kosong’ maka cara penyampaiannya saja yang diatur secara baik dan bijaksana.
g. Bank. Setiap bank selalu memiliki unit tertentu yang khusus menangani kredit bermasalah. Nama unitnya bisa berbedabeda. Tapi pekerjaan mereka hampir sama, yakni bagaimana menyelesaikan kredit debiturnya yang bermasalah. Salah satu cara yang dilakukan mereka adalah menjual jaminan debitur. Karena itu, anda bisa berhubungan dengan perbankan untuk mendapatkan informasi properti yang akan di lelang atau dijual murah.
h. Pengadilan, Kantor Lelang negeri (BUPLN) atau balai lelang swasta yang saat ini banyak berdiri. Dari kantor atau lembaga ini anda juga bisa mendapatkan informasi property murah.
i. Klub investasi. Ikuti klub-klub investasi, atau kalau dalam klub investasi keanggotaannya tertutup dan anda tidak bisa masuk menjadi anggota, anda bisa kok bikin sendiri, misalnya melalui milis diinternet atau melalui facebook, dan lainnya.
j. Profesional, seperti notaris, BPN, Kantor Pajak. Mereka ini juga sumber informasi properti murah.
4. Analisa 5 cara pertanyaan kunci. Setelah anda menemukan berbagai informasi properti, maka untuk menentukan property mana yang menjadi fokus utama anda, bisa menganalisa atas 5 hal berikut ini:
a. Harga
b. Kondisi/situasi
c. Syarat
d. Lokasi
e. Penjual Bermotivasi Tinggi
Dari kelima kunci diatas, sesungguhnya mana yang perlu mendapatkan bobot paling besar untuk memutuskan properti?
Kalau banyak orang mengatakan pada lokasi, maka saya pribadi menekankan pada harganya. Ya… harga yang murah, harga dibawah pasar tentu sudah merupakan starting point yang bagus untuk bisnis ini. Untuk memastikan apakah harga properti itu benar-benar murah, bisa digunakan cara membandingkan dengan harga properti di sekitarnya, melihat PBB-nya, mencari properti sejenis yang dijual di wilayah itu, tanya ke agen properti harga properti di wilayah itu atau informasi lainnya yang mendukung termasuk info dari masyarakat sekitar. Untuk menganalisa, anda juga dapat memberikan skor misalnya, 1=Kurang 2=Cukup 3=Baik. Bila skornya misalnya 12 atau 15 maka anda bisa menindaklanjuti properti tersebut (sumber CD Properti Revolution, TDW). Faktor lokasi juga sangat penting. Karena itu, usahakan cari lokasi yang strategis, dan pertumbuhan harga tanahnya diatas 15% pertahun. Bagaimana anda mengetahuinya? Lihat Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) nya selama 3 tahun terakhir dan lihat berapa persen
pertumbuhan harganya. Contoh:
NJOP 2005 (Tahun 1)= Rp500 juta
NJOP 2006 (Tahun 2)= Rp600 juta
NJOP 2007 (Tahun 3)= Rp720 juta
Maka pertumbuhan NJOP-nya dapat dihitung dengan rumus:
• Pertumbuhan NJOP Tahun 1 = (NJOP 2006 – NJOP 2005) dibagi NJOP 2005 x 100% = (600-500):500 x 100% = 20%
• Pertumbuhan NJOP Tahun 2 = (NJOP 2007 – NJOP 2006) dibagi NJOP 2006 x 100% = (720-600):600 x 100% = 20%
• Rata-rata pertumbuhan = (20% + 20%) : 2 = 20%.

Read More

Sasaran Properti Anda

Strategi-strategi yang saya sampaikan diatas memang tidak harus untuk properti yang murah dan dibawah harga pasar. Akan tetapi, strategi diatas akan lebih optimal bila propertinya murah dibawah harga. Karena itu, pembahasan selanjutnya akan lebih fokus pada bagaimana mendapatkan properti murah. Ukuran murah atau dibawah pasar itu kalau harga propertinya 30% lebih rendah dari harga pasar. Kalau ada properti yang dijual 10-20% dibawah pasar itu bukan termasuk properti murah, karena itu hanya merupakan fluktuasi harga saja.
Jika anda sekarang membaca koran, pasti anda akan menemukan ratusan iklan rumah yang di jual. Ternyata tidak semua rumah yang dijual atau ditawarkan itu menguntungkan untuk anda. Karena itu untuk menghemat waktu dalam pencarian, dalam membaca iklan koran pun harus ada cara yang efektif. Properti yang menjadi target anda adalah properti (rumah, ruko, gudang, rukan, kantor) yang harganya dibawah harga pasar dan memiliki cash flow (arus kas) yang bisa menutupi angsuran bank. Dengan mendapatkan properti seperti itu, maka anda dapat memanfaatkan daya pengungkit dari hutang bank untuk membiayai properti anda.
Dengan hutang bank, maka anda tidak harus membayar sekaligus seluruh harga yang anda beli. Inilah yang dinamakan ’leverage’ atau daya pengungkit. Anda bisa memiliki properti tanpa harus membayar dengan uang anda sendiri! Biarkan orang lain, dalam hal ini bank yang membiayai properti anda. Asyik kan! Karena itu, properti yang anda beli harus properti yang menghasilkan uang. Kalau begitu, dari ratusan bahkan ribuan iklan baris yang ada dikoran, majalah atau internet hanya sedikit sekali yang masuk kriteria ini?.
Memang hanya sedikit yang masuk dalam kriteria ini. Tapi tenang saja, karena anda hanya membutuhkan satu rumah saja yang akan mengubah hidup anda, yang perbedaannya bagai surga dan neraka. Sekali lagi, yakinlah bahwa selalu ada peluang untuk mendapatkan properti seperti itu! Properti yang bagaimana yang sesuai dengan kriteria diatas? (properti dengan harga dibawah pasar dan memiliki arus kas yang bisa menutup angsuran bank? Inilah properti yang saya maksudkan itu:
1. Rumah Sewaan (terutama sewaan orang asing)
2. Apartmen (khususnya yang sudah ada penyewanya)
3. Kos-kosan yang sudah berjalan dan sudah ada penyewanya.
4. Gedung Komersial yang sudah berjalan dan ada penyewanya
5. Rumah yang ada bisnisnya
Oke…, tapi mungkin anda akan menyangkal lagi informasi yang saya sampaikan diatas. Anda mungkin mengajukan pertanyaan, ”bagaimana mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan penghasilan yang dapat menutupi angsuran bank, sementara ratarata harga sewa rumah hanya 5-10% per tahun dari harga pasar, sedangkan suku bunga pinjaman bank diatas 10% per tahun?” Rata-rata sewa properti di Indonesia memang sekitar 5-10%. Tapi ingat, bahwa angka rata-rata itu adalah perkiraaan, sehingga selalu ada nilai sewa yang diatas rata-rata. Dan ini sudah saya buktikan sendiri, saya punya properti dengan harga beli Rp100 juta tapi nilai sewanya Rp30 juta perbulan atau 30%! Dengan demikian, kalau rata40 ratanya 10%, maka pasti ada sewa yang diatas 10% yakni 12%, 15%, 20% bahkan sampai 30%. Karena itu, anda harus optimis bahwa selalau ADA yang diluar ratarata, dan selanjutnya anda FOKUS mencari properti yang nilai sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank. Saya yakin anda BISA menemukan properti seperti itu dan akan membuat anda KAYA!. Properti Hunian atau Komersial? Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli property hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya?” Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, property komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah. Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan. Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah.
Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:

• • Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
• • Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat property anda.
• • Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di property kita.
• • Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
• • Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya
• • Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar untuk disewakan.

Apakah Semua Properti itu Aset?
Sebelum saya melanjutkan ke pembahasan selanjutnya, saya akan menanyakan lebih dulu kepada anda. “Apakah semua property khususnya rumah yang anda beli itu termasuk aset?” Jawabnya, ”Tidak semua properti merupakan aset!” Ada property yang masuk dalam kategori barang konsumtif (liability, hutang), ada pula properti yang masuk dalam kategori aset (kekayaan). Bedanya terletak pada aliran kas yang ada pada properti itu. Kalau property yang anda miliki atau akan anda beli memiliki arus kas positif atau ada uang masuk, maka itu termasuk properti aset. Tapi kalau property yang anda miliki adalah properti yang ’menyedot’ uang anda karena anda harus mengeluarkan uang setiap bulan untuk perawatan, perbaikan, bayar listrik, tukang kebun dan sebagainya, maka property jenis ini termasuk liability (hutang). Karena itu, properti-properti yang harus menjadi sasaran anda adalah
properti aset yang menghasilkan arus kas positif (arus kas masuk lebih besar dari arus kas keluar).

Read More

Strategi Membeli Properti Tanpa Modal Sendiri (Bagian 2)

5. Strategi kredit modal kerja atau kredit multi guna
Cara ini bisa dilakukan baik oleh karyawan maupun pengusaha yang sudah memiliki properti/rumah. Maksud saya, setelah anda memiliki rumah/properti pertama, kemudian untuk membeli properti kedua, ketiga dan seterusnya dapat menggunakan cara ini. Caranya adalah sebagai berikut: Bagi karyawan:
Anda dapat membeli rumah/properti dengan menggunakan kredit multi guna (karyawan tidak bisa menggunakan kredit modal kerja dari bank). Misalnya ada rumah kos/ruko/rumah usaha dan harganya murah dan menghasilkan setiap bulan. Anda ajukan kredit multi guna kepada bank dengan mengagunkan properti/rumah anda. Katakan kepada bank, kredit itu untuk keperluan bebas (multi guna). Dari uang kredit tersebut, kemudian anda belikan properti rumah. Bila harga rumah yang anda beli adalah sebesar kredit anda, itu sama artinya anda mendapatkan properti gratis alias tidak menggunakan uang anda sendiri (tapi uang bank). Dengan cara ini pula, maka tidak ada kewajiban bagi anda untuk menyediakan uang muka seperti kalau anda mengajukan KPR. Untuk membayar angsuran tentu saja dari hasil sewa properti
yang anda beli. Bila anda sudah tidak mau capek-capek mengangsur, maka setelah harga properti naik, anda bisa jual kembali. Dengan cara ini maka praktis, sama sekali anda tidak mengeluarkan uang untuk membeli properti tersebut karena dibiayai bank saat membeli dan angsurannya dibayar property tersebut. Dan… nikmatnya… saat harga naik, anda jual dan anda dapat untung ratusan hingga milyaran!
Bagi Pengusaha:
Bila anda sebagai pengusaha, anda bisa memanfaatkan hutang modal kerja untuk membeli properti tanpa modal pribadi sama sekali. Caranya, anda mengajukan kredit modal kerja dengan mengagunkan salah satu properti anda. Setelah mendapatkan kredit modal kerja (KMK) maka uang KMK itu digunakan untuk membeli properti yang anda inginkan. Syaratnya tetap sama, cari properti yang murah dan menghasilkan arus kas (sewa/hasil usaha positif). Untuk membayar angsuran ke bank, anda bisa menggunakan hasil sewa/usaha dari properti yang anda beli, sehingga kredit ini tidak akan mengganggu perputaran modal kerja anda. Misalnya anda membeli properti seharga Rp1 milyar. Properti
ini memberikan arus kas positif dari sewa sebesar Rp15 juta sebulan. Dengan kredit sebesar Rp1 milyar, maka bunga yang harus anda bayar per bulan adalah Rp12,5 juta (asumsi bunga 15% per tahun). Kemudian, setelah anda membeli properti, dalam waktu 1-2 tahun, anda bisa jual properti ini. Tentu saja setelah harganya naik. Saya yakin, bila saat anda beli properti itu sudah murah
dibawah harga pasar, maka dalam waktu 1-2 tahun harga properti anda bisa naik 100%. Maka…….. dengan tanpa modal sama sekali, anda dalam waktu 1-2 tahun sudah memiliki keuntungan yang berlipat-lipat hingga milyaran.
6. Strategi Media Billboard
Strategi membeli properti melalui media billboard ini dilakukan dengan cara sebagai berikut:
Cari properti komersiil (ruko, gedung kantor, gedung pertemuan dan lainnya) atau pun rumah yang lokasinya sangat strategis, misalnya di persimpangan atau didekat perempatan jalan raya. Biasanya, harga properti seperti itu relatif mahal. Namun anda tidak perlu takut karena hal itu akan bisa diselesaikan dengan baik. Mengapa kita bisa menggunakan strategi ini? Karena kebutuhan ruang iklan seiring dengan perkembangan industry dan persaingan bisnis, tentu sangat pesat sekali. Setelah anda menemukan properti seperti itu dan sudah sepakat harganya serta jangka waktu pembayarannya, maka anda bisa menawarkan bagian atap atau halaman properti ini untuk dipasang billboard atau iklan kepada perusahaan advertising atau langsung kepada perusahaan produk. Yang dimaksud sewa di sini adalah hanya bagian atap saja atau halaman untuk memasang billboard. Jadi anda masih bisa menggunakan properti untuk ditinggali atau disewakan. Dengan demikian, anda akan mendapatkan uang dari:
a. Sewa media billboard.
Besarnya nilai sewa ini bervariasi, antara 10 – 25% per tahun, tergantung nilai strategic propertinya. Tidak ada harga yang pasti untuk nilai sewa ini karena tiap lokasi itu unik. Bahkan nilai sewanya bisa mencapai 30% per tahun
b. Sewa ruangan properti, antara 5 – 10% per tahun.
Bila anda bisa mendapatkan sewa media billborad, misalnya 17% per tahun, maka uang ini sudah bisa digunakan untuk menutup angsuran KPR selama 1 tahun (asumsi bunga bank 13%). Sedangkan untuk uang muka bisa diselesaikan dari uang sewa ruangan, di tambah dengan diskon dari penjual yang dapat diperhitungkan sebagai uang muka KPR. Lalu bagaimana agar dapat mendapatkan sewa media billboard dengan harga yang optimal?
- Tawarkan kebeberapa perusahaan advertising atau perusahaan sejenis agar mereka bersaing.
- Dalam surat penawaran, cantumkan batas waktu penawaran
- Dalam surat penawaran juga cantumkan nama-nama perusahaan yang anda tawari media billboard, agar mereka ’kepanasan’ dan bersaing. Untuk mendapatkan perusahaan-perusahaan advertising khususnya billboard, anda bisa jalan-jalan di kota anda dan mencatat nomor telepon yang biasanya tercantum dibagian bawah billboard. Anda bisa juga cari diinternet. Anda juga bisa langsung menghubungi perusahaan seperti perusahaan cellular (Indosat, Axis, Esia, Fren, Telkomsel), perusahaan rokok, dan lainnya.
7. Strategi Media Billboard & Full Sewa
Strategi ini merupakan pengembangan dari strategi nomor 7 (Strategi media billboard). Pada strategi ini, diasumsikan kita bisa mendapatkan sewa billboard full selama 5 tahun dan sewa properti full selama 5 tahun juga. Apabila ini yang terjadi, maka sesungguhnya kita bisa mendapatkan properti tanpa KPR dan tanpa menunggu harga murah (dibawah harga pasar/NJOP).
Perhitungannya sebagai berikut (asumsi):
Sewa billboard 12% per tahun x 5 tahun = 60%
Sewa properti/ruangan 9% per tahun x 5 tahun = 45%
Total penghasilan = 105%
(sama dengan harga beli properti + biaya pajak 5% yang kita tanggung)
Mungkin anda akan bertanya, ”apakah hal ini bisa dilakukan?”
Saya yakin bisa saja hal ini terjadi. Memang tidak semua properti bisa memenuhi kriteria ini, tapi kalau kita perhatikan, banyak pengusaha/orang yang bersedia menyewa properti full bayar dimuka selama 5 tahun. Apalagi, dalam kenyataannya, untuk pemasangan billboard penyewa sudah mengeluarkan biaya sehingga kemungkinannya sangat kecil kalau mereka hanya menyewa 1 tahun. Jadi, selalu ada peluang untuk mendapatkan properti yang menarik seperti itu.
8. Kerjasama dengan Pewaralaba (franchisor)
Anda juga bisa menjalankan strategi ini untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya, sebelum anda mencari properti, anda menghubungi pemilik bisnis waralaba. Katakan kepada mereka kalau anda bersedia membantu pengembangan bisnisnya dengan cara menyediakan properti untuk disewakan. Katakan pula kepada pemilik waralaba itu, bahwa anda siap mencarikan lokasi-lokasi yang strategis kepada terwaralaba (franchisee). Selanjutnya, anda cari properti yang sesuai dengan keinginan pewaralaba. Bila ada yang cocok, maka anda bisa sewakan kepada pembeli waralaba. Biasanya, untuk sewa seperti ini minimal 3 tahun. Dengan asumsi sewa 8% per tahun, maka anda akan mendapatkan 24% dari harga properti. Uang ini sudah cukup untuk membayar angsuran selama satu tahun KPR. Untuk uang muka (DP) KPR bagaimana? Anda bisa minta diskon kepada penjual properti dan memasukkan
sebagai uang muka. Untuk pelunasan KPR tahun kedua dan seterusnya, anda bisa lakukan kombinasi dengan media billboard seperti yang dijelaskan diatas.
9. Strategi Franchisor Based
Strategi ini cocok untuk anda yang memiliki bisnis dengan merk terkenal terpercaya dan bisa di franchise-kan. Strategi ini seringkali di gunakan oleh Mc Donald. McD biasanya membeli tempat-tempat strategis untuk disewakan kepada franchisee (pembeli waralaba)-nya. Caranya sebagai berikut:

• • Anda cari partner/pemodal yang mau membeli franchise bisnis anda. Saat ada pemodal yang berminat membeli franchise, mereka pasti membutuhkan lokasi/ruko/kios atau sejenisnya.
• • Anda bisa tawarkan paket franchise sekaligus lokasinya, dengan menggunakan properti anda. Bila pemodal ini mau menerima, maka anda cari properti yang sesuai dengan bisnis anda, kemudian anda beli properti itu.
• • Uang mukanya, dari franchise fee, sedangkan untuk mengangsur KPR dari uang sewa dan royalty fee. Biasanya, uang sewa ini sudah dibayar 3 tahun, karena itu, uang ini bisa anda manfaatkan secara optimal.

10. Strategi Take over bisnis dan propertinya.
Contohnya, ada sebuah SPBU yang dijual. Saya seringkali menemukan SPBU yang dijual, baik dari iklan di koran maupun informasi beberapa teman. Anda bisa membeli usaha ini dengan cara take over (mengambil alih) dari pemiliknya dengan uang bank. Tidak hanya SPBU, masih banyak bisnisbisnis yang dijual beserta tempat usahanya. Mulai dari bisnis kecil yang harganya puluhan juta hingga milyaran rupiah. Kembali pada contoh SPBU, seandainya SPBU di jual seharga Rp2 milyar, kemudian anda yakin bahwa SPBU itu harganya dibawah pasar (harga pasar Rp3 milyar) maka anda bisa mengajukan kredit ke bank. Bagaimana dengan angsurannya? Tentu saja dari hasil usaha yang sudah jalan. Anda bisa juga lakukan hal ini pada restoran, warnet, toko kelontong, took buku dan lainnya. Silahkan cari info bisnis yang dijual dilingkungan sekitar anda. Strategi ini sangat cocok kalau anda menguasai ilmu bisnis. Tapi kalau anda tidak mengerti bisnisnya, sebaiknya tidak melakukan hal ini karena anda kesulitan mengelola bisnis dan akhirnya bisa bangkrut.
11. Strategi Share Saham
Strategi ini bisa anda lakukan bila anda tidak mau membeli perusahaan dengan menggunakan uang bank. Mirip dengan strategi take over bisnis diatas. Caranya, ketika ada perusahaan atau bisnis yang merugi dan akan dijual beserta propertinya. Misalnya saja, ada bisnis yang dalam kondisi ‘sekarat’ mau bangkrut dan ditawarkan untuk dijual. Maka anda bisa menawarkan kepada pemiliknya untuk membeli perusahaan itu. Katakan anda mau membeli dengan syarat akan membayar setelah beberapa waktu. Memang tidak gampang untuk meyakinkan penjual, tapi anda bisa mencoba dengan teknik “buat orang lain win (menang) lebih dulu, baru anda yang menang”. Misalnya pemilik usaha menawarkan perusahaannya beserta propertinya seharga  Rp100 juta. Anda katakan, “oke, saya setuju dengan membeli usaha anda dengan harga Rp110 juta”. Lho kok? Penjual minta Rp100 juta kok saya sarankan anda membeli Rp110 juta. Iya.. karena anda akan minta ke penjual untuk memberikankelonggaran pembayaran. Jadi, anda katakan, “Saya mau beli bisnis dan properti anda Rp110 juta tapi saya minta waktu pembayaran selama 12 bulan”. Teknik ini mungkin tidak diterima tapi mungkin bisa diterima oleh penjual. Kalau tidak bisa diterima? Cari lagi, karena selalu ada perusahaan yang sepi dan mau dijual pemiliknya. Cari di Koran, internet dan sebar informasi kalau anda sedang mau membeli perusahaan. Kalau dengan teknik itu kemudian penjual sepakat untuk menjual perusahaannya kepada anda, maka ada dua strategi yang dapat anda lakukan.
Strategi pertama, anda akan bayar perusahaan itu dari hasil laba perusahaan (tentu saja anda usahakan dengan berbagai cara agar perusahaan itu ramai kembali dan menguntungkan).
Strategi kedua, anda bayar perusahaan dengan cara menjual kembali sebagian saham perusahaan itu. Agar perusahaan dapat laku dijual kembali, tentu saja perusahaan dipoles agar menguntungkan. Kalau perusahaan sudah untung, maka kemungkinan besar harganya naik dong…. Kalau saat anda beli Rp110 juta, maka anda bisa jual lagi misalnya Rp200 juta, dalam waktu 6 – 12 bulan. Anda bisa jual semuanya atau anda jual sebagian. Misalnya anda jual hanya sebagian, sahamnya Rp110 juta, maka anda masih punya saham Rp90 juta.
12. Strategi Cash Collateral Credit (C3)
Strategi ini cocok kalau anda punya uang nganggur. Misalnya anda punya uang Rp500 juta. Dari pada uang ini ’nganggur’ dan disimpan di bank dengan mengandalkan bunga atau bagi hasil bank syariah, anda bisa manfaatkan uang tersebut untuk membeli properti dan uang anda masih tetap ada di bank.
Caranya?
Uang Rp500 juta anda jadikan deposito, kemudian anda bilang ke bank untuk mendapatkan kredit Cash Collateral Credit (CCC). Istilah C3 ini berbeda antar bank. Ada yang istilahnya Back to back Credit, atau isitilah lainnya. Intinya, C3 adalah mendapatkan kredit dengan jaminan deposito anda. Dengan cara ini, anda bisa mendapatkan kredit maksimal 90%, atau Rp450 juta. Nah, dengan uang Rp450 juta ini anda bisa beli rumah atau properti dan anda sewakan. Hasil sewa bisa untuk membayar bunga kredit bank. Biasanya bunga bank sebesar 3- 4% diatas bunga deposito anda. Kalau deposito anda bunganya 8%, maka bunga kredit anda sebesar 11-12%.
Perhitungan sederhananya sebagai berikut:
Penghasilan deposito = Rp500 juta x 8% x 80% = Rp32 juta setahun
Harga pasar rumah = Rp600 juta, dijual murah karena Butuh Uang, maka
Harga transaksi = Rp450 juta (net, termasuk biayabiaya).
Penghasilan kos/sewa = Rp600 juta x 10% =Rp60 juta per tahun
Biaya listrik & lain-lain = Rp6 juta setahun
Hasil net sewa = Rp54 juta setahun
Bunga kredit = Rp450 juta x 11% = Rp49 juta
Maka dari hasil sewa, anda masih ada sisa Rp5 juta setahun
(Rp54 juta-Rp49 juta). Anda juga masih dapat bunga deposito
Rp32 juta.
Dengan cara ini, anda bisa mendapatkan rumah, deposito anda masih ada di bank, dan anda dapat double income.
Biasanya, untuk C3 ini jangka waktunya 12 bulan dan bisa diperpanjang (roll over). Karena itu, kalau anda sudah tidak mau memperpanjang kredit, anda bisa jual rumah anda dalam waktu 1 – 3 tahun. Bila saat beli rumah sudah diharga yang murah, maka pada tahun ke-3, rumah anda bisa naik hingga 100% atau menjadi Rp900 juta dan anda akan untung Rp450 juta.
Bandingkan kalau uang anda selama 3 tahun hanya didepositokan, akan tetap Rp500 juta dan nilai Rp500 juta itu secara nilai ekonominya akan turun karena inflasi.
13. Strategi Intangible Assets
Anda juga bisa memiliki properti tanpa modal, bila anda memiliki intangible assets yang dikenal dan dipercaya. Seperti popularitas, keahlian (skill), kedudukan sosial, dan networking.
Popularitas anda bisa digunakan untuk memperoleh property tanpa modal atau diskon yang besar sekali khususnya di perumahan baru. (karena bisa menjadi pendukung promosi yang luar biasa untuk komplek perumahan tertentu). Bagi developer, menggunakan popularitas seseorang ini dengan beberapa cara seperti:

• • Misalnya Si artis digunakan sebagai ikon perumahan.

Developer tidak mau membayar dengan uang cash karena mungkin akan memberatkan developer. Tapi developer bisa memberikan diskon tertentu untuk setiap rumah yang dijual.

• • Developer memberikan langsung rumah gratis kepada si artis di komplek perumahan itu. Kemudian, untuk meningkatkan pemasaran, developer mengumumkan atau mempromosikan bahwa si artis adalah penghuni di kompleks perumahan ini. Maka, keuntungan dari developer adalah rumahnya cepat laku dan biasanya akan menaikkan harga jual rumah.
• • Share saham kepada artis. Developer memberikan sebagian saham kepada artis, misalnya 5% dan hal ini kemudian dijadikan sebagai bahan promosi bahwa komplek perumahan ini adalah si artis atau tokoh tertentu yang dipersepsi positif di masyarakat. Ada beberapa contoh penggunaan orang terkenal atau popular untuk meningkatkan penjualan rumah. Seperti Helmy Yahya untuk perumahan Jatiwaringin Indah Bekasi, Ustadz Arifin Ilham untuk perumahan islami di daerah Sentul Bogor.

Untuk intangible assets ini tidak harus orang yang sangat terkenal seperti artis atau politikus nasional. Bila anda tokoh masyarakat yang disegani di daerah tertentu, pun bisa untuk digunakan seperti ini.
Selain popularitas, keahlian (skill) juga bisa dimanfaatkan untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya? Misalnya anda punya keahlian memasak. Anda mengajak kerjasama bisnis dengan teman/mitra untuk membuka restoran, dan anda yang kelola semuanya. Karena itu anda minta bagian saham sekian persen sebagai pemodal skill. Sebagai pemilik modal, maka tentu saja anda juga sebagai pemilik properti yang ada diperusahaan itu.

Read More

Strategi Membeli Properti Tanpa Modal Sendiri (Bagian 1)

Membeli properti tanpa modal yang saya maksudkan bukan membeli properti karena mendapatkan uang warisan, kawin dengan suami/istri kaya, atau dapat uang dari undian lotre. Membeli properti tanpa modal sendiri adalah karena kita dapat membeli properti tanpa mengeluarkan uang sendiri. Kalau begitu, uangnya dari mana? Mari kita perhatikan berikut ini:
Dalam transaksi jual beli properti biasanya ada 3 jenis pelunasan yakni:
a. Uang tanda jadi pembelian
b. Uang Muka (DP)
c. Pelunasan
Ketiga pelunasan itulah yang harus diselesaikan. Kalau anda punya uang, maka tidak akan kesulitan menyelesaikan pembayaran tersebut. Masalahnya disini, kita ingin membeli properti tanpa uang atau tanpa modal sendiri. Bagaimana caranya? Intinya, dalam melakukan transaksi pembelian properti anda harus meminta waktu pembayaran/pelunasan dalam waktu kurang lebih 3 bulan atau lebih. Nah, selama waktu 3 bulan itulah anda akan mencari pembiayaan properti yang akan anda beli, atau mencari pembeli (bila anda ingin langsung menjualnya). Bagaimana agar penjual mau memberikan kelonggaran pembayaran? Salah satunya adalah dengan memberikan manfaat lebih kepada penjual, misalnya anda akan membayar 5% pajak penjual, dan lainnya. Kalau penjual minta tanda jadi pembelian dan uang muka (DP), maka katakan kepada penjual kalau anda akan mencoba pembiayaan dengan KPR sehingga butuh waktu dan belum tentu disetujui. Demikian juga katakan kepada penjual, kalau anda tidak mau  memberi uang muka diantaranya karena anda belum siap dana karena deposito belum jatuh tempo, belum ada tagihan masuk dari mitra bisnis dan lain sebagainya. (untuk meyakinkan penjual, akan dibahas dalam bab berikutnya) Selain itu, saat anda minta waktu pembayaran/pelunasan paling lambat 90 hari (3 bulan), sebaiknya tidak mengatakan ”pembayaran akan dilakukan 3 bulan” tapi lebih baik katakan, ”saya akan melunasi selambat-lambatnya pada tanggal …… bulan … tahun ….” (tetap dihitung 3 bulan dari kesepakatan). Hal ini akan membuat penjual nyaman, karena ada kata-kata selambat-lambatnya yang berarti bisa lebih cepat pembayarannya. Dengan cara ini, tentu saja ada penjual yang mau dan ada juga penjual yang tidak mau. Kalau tidak mau dengan syarat ini, ya tinggalkan saja, cari yang lain. Kalau ada penjual yang mau, maka sebaiknya dibuatkan perjanjian diatas materai, dan jangan lupa minta copy serifikat dan surat-surat lainnya. Dengan demikian, selama perjanjian itu, properti tidak boleh dijual kepada pihak lain (contoh perikatan jual beli silahkan dilihat di lampiran). Kemudian untuk pelunasannya bagaimana? Penjelasan ini akan terungkap dalam strategi berikut ini;


Ada 13 strategi untuk mendapatkan properti gratis.
1. Strategi Tanah Fifty Fifty
Strategi ini saya maksudkan sebagai membeli tanah yang tidak terlalu luas, misalnya 500 m2. Setelah terjadi kesepakatan harga dan tempo pembayaran selama kurang lebih 3 bulan, maka anda lakukan pemasaran dengan sistem per kavling, misalnya dibagi menjadi 3 kavling. Biasanya, tanah yang luas itu harganya relatif murah dibanding dengan tanah yang lebih kecil. Dan, tanah yang lebih kecil juga peminatnya lebih banyak. Karena itu, anda bisa menjual per kavling dengan harga yang lebih tinggi. Kalau anda membeli harga tanah sudah dibawah harga pasar/NJOP, maka anda bisa menjual hampir 1,5 – 2 kali lipat. Dengan demikian, bila laku dua kavling maka 1 kavling yang lain sudah bisa menjadi milik anda. Dengan teknik ini, apakah anda mengeluarkan uang? Tentu saja tidak, kecuali biaya telepon, transportasi dan materai. Teknik ini juga bisa dilakukan oleh ibu rumah tangga, bahkan pengangguran sekali pun.
2. Strategi developer amatir
Strategi ini dengan cara membeli tanah 1 kavling dan membangunnya. Caranya, beli tanah dengan perjanjian bersyarat pembayaran 3 bulan atau lebih. Kemudian tanah tersebut dijual dalam bentuk rumah. Uangnya dari mana? Pertama, cari pembeli. Bila ada yang mau dan sudah terjadi kesepakatan harga, minta uang DP kepada pembeli sebesar  30%.


Kedua, untuk menarik minat pembeli anda bisa tawarkan pembayarannya melalui KPR atau diangsur selama 6 – 12 bulan. Biasanya KPR mau membiayai dengan system pembayaran bertahap sesuai progres penyelesaian rumah anda. Uang DP dan angsuran itulah yang menjadi modal anda (penjelasan ditel di strategi nomor 3). Ingat, yang KPR bukan anda, tapi pembeli. Jadi, dengan cara ini, anda tidak keluar uang dan dapat untung dari properti ini.
3. Strategi small developer, membeli lahan tanah dengan perjanjian bersyarat. Misalnya ada tanah 1000 meter2. Dari 1000 meter2 ini, anda akan bangun menjadi beberapa rumah (misalnya 5 rumah). Nah, untuk itu, anda bisa lakukan deal transaksi beli dengan syarat pembayaran akan dilakukan setiap ada rumah yang terjual. Bagaimana caranya? Salah satunya, dari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Anda ingin membeli tanahnya namun dengan syarat. Dan… singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun. Lalu bagaimana anda membangun rumahnya? Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah ‘dikuasai’, anda kemudian pasarkan rumah tersebut dengan menjual desain rumahnya. Tetapkan uang muka sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah. Logikanya dari mana? Bila misalnya anda menjual tipe 45 m2, biasanya biaya membangunnya Rp67,5 juta (biaya bangunan Rp1,5 juta/m2). Harga jual tipe 45 misalnya Rp200 juta. Dengan harga jual Rp200 juta dan bila anda tetapkan DP 30%, maka total DP yang akan anda terima adalah Rp60 juta. Uang yang ditangan anda Rp60 juta adalah hampir 90% dari Rp67,5 juta. Apakah uang yang ditangan anda itu harus anda buat bayar membangun secara tunai? Jangan…!!!. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga anda bisa membayar kontraktor sesuai dengan progress pekerjaan rumah anda. Biasanya pula, pembayaran kontraktor ini tidak langsung bersamaan saat rumah selesai dibangun. Anda masih bisa nego untuk membayar pekerjaannya misalnya 1 bulan sejak rumah selesai. Nah…. Disinilah anda bisa agak bernafas lega karena sambil menunggu pembayaran lunas dari pembeli atau dari KPR yang membiayainya, untuk melunasi tenaga kontraktor. Anda pun bisa tanpa keluar uang pembangunan sama sekali, bila kontraktor mau dibayar saat selesai pembangunan rumah. Bila ini yang terjadi, maka Rp60 juta dari pembeli (DP) adalah  ‘UANG YANG TETAP ADA DI REKENING ANDA!’ Kemudian kontraktor anda bayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening anda dan kontraktor.
Wah… saya kan belum pernah menjadi developer. Untuk desainnya bagaimana? Itu gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, kemudian anda pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Atau bisa bayar konsultan. Selesai!
Perhitungan Sederhana
Sebagai ‘developer’ kecil-kecilan, maka perhitungannya pun sederhana sekali. Misal bila anda akan membangun rumah seluas 100 m2 dengan harga tanah 300ribu/m2, sehingga harga tanah adalah Rp30 juta. Bila anda membangun tipe 45 seperti hitungan di atas adalah Rp67,5 juta, maka total modal anda adalah Rp97,5 juta. Untuk menentukan harga jual rumah anda, lakukan survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar Rp250 juta. Karena itu, dengan logika sederhana, bila anda menjual rumah anda dengan harga 200 juta, saya yakin rumah anda akan cepat laku. Dengan harga jual Rp200 juta, anda mendapatkan keuntungan bruto Rp200 juta – Rp97,5 juta = Rp102,5 juta. Jika anda memodali seluruhnya sebesar Rp97,5 juta, maka keuntungan anda adalah 105%. Tapi yang terjadi kan, konsumen memodali anda Rp60 juta (dari DP) dan ini berarti
anda hanya memodali Rp37,5 juta (Rp97,5-Rp60 juta) atau keuntungan kotor anda sebesar lebih dari 400% dari modal anda. Perhitungan diatas, dengan asumsi modal yang dikeluarkan. Tapi kenyataannya, tanah, biaya bangun rumah tidak sepeser pun anda keluarkan. Ingat, tanah yang adan jual adalah milik orang lain/sahabat anda. pembangunan rumah dibiayai oleh DP pembeli dan kekurangan pembangunan rumah hutang dari kontraktor yang anda bayar setelah penjualan lunas oleh KPR. Dengan demikian, bisnis properti ini modalnya NOL rupiah!!! Woww.. perhitungan ini memang sedikit tidak masuk akal, karena bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, minimal modal operasional seperti transportasi, telepon, dan biaya lainnya. Tapi sesungguhnya, semangat bisnis ini adalah BISNIS TANPA MODAL BESAR! Untuk melakukan strategi ini, anda tidak harus melakukan dengan membeli tanah yang luas, tapi bisa dimulai dari satu kavling tanah, misalnya tanah seluas 150 m2.
4. Strategi Mark to Market.
Membeli properti dengan cara melakukan penyesuaian harga ’mark to market’ atas nilai properti saat mengajukan pinjaman kredit ke bank. Cara ini ada yang menganggap sebagai cara yang tricky. Namun demikian, ada juga yang berpendapat cara ini sesungguhnya bukan penggelembungan (mark up) karena properti yang anda beli adalah properti yang harganya murah dibawah harga pasar. Karena itu, harga properti yang disampaikan ke pihak bank adalah harga pasar properti. ‘Mark to Market’ tersebut harus dilakukan bila seseorang ingin mendapatkan rumah tanpa modal sama sekali, dan pelunasannya menggunakan uang bank (KPR). Hal ini karena setiap realisasi pinjaman kredit bank mensyaratkan down payment (DP) antara sebesar 20-30% dari harga rumah. Untuk mendapatkan pembiayaan KPR 100%, maka harga rumah harus dinaikkan menjadi minimal 35% dari harga beli properti.
Harga yang disampaikan ke bank bukan hanya harga saat transaksi, tetapi juga ditambah biaya-biaya seperti pajak, notaris bahkan biaya renovasi kecil (bila diperlukan). Sebagai contoh, harga properti yang akan anda beli adalah Rp100 juta. Kemudian biaya notaris dan biaya pajak serta perkiraan renovasi kecil adalah Rp50 juta, maka harga property yang disampaikan saat pengajuan kredit ke bank adalah Rp150 juta x 1.35 = Rp202 juta (tentu saja harga ini masih wajar, bila memang harga pasarnya sebesar itu). Atas dasar harga pasar tersebut, kemudian anda mengajukan kredit ke bank sebesar Rp160 juta (80% dari nilai transaksi, dan seolah-olah anda membayar 20% uang muka). Jika penilaian bank terhadap anda (kemampuan finansial anda) dan penilaian jaminan properti sesuai ketentuan bank, maka kemungkinan besar bank mengabulkan permintaan anda dengan memberikan pinjaman sebesar 160 juta. Nah… kalau ini yang terjadi, maka anda membeli properti tanpa modal sendiri sepersen pun! Bahkan anda mendapatkan uang untuk renovasi kecil atas properti anda! Meski demikian, anda harus sangat extra berhati-hati karena risikonya sangat besar, bila anda tidak mempersiapkannya dengan baik. Sebab kalau sampai anda tidak mampu membayar, maka bank (termasuk Bank Indonesia) akan memblack list anda. Sekali anda di black list oleh BI, maka selama bertahun-tahun ke depan anda akan sangat sulit dipercaya oleh dunia perbankan, karena info black list dapat diakses oleh seluruh perbankan di Indonesia. Karena itu, teknik ini sebaiknya tidak digunakan secara gegabah, apalagi bila anda tidak memiliki penghasilan yang memadai untuk mem-back up angsuran tiap bulannya.

Read More