Memulai Gerilya Properti Gratis

Baiklah, setelah anda mengetahui dasar-dasar untuk membidik properti gratis dan tahu sasaran properti anda, maka anda bisa memulai mencari atau gerilya untuk mendapatkan properti gratis.
1. Siapkan Mental Bisnis. Menjadi Investor Properti maupun bisnis lainnya perlu persiapan mental. Persiapan mental ini SANGATSANGAT perlu, karena akan menentukan kesuksesan anda dalam berbisnis. Manfaat menyiapkan mental bisnis diantaranya adalah kesiapan menerima kegagalan, kesiapan menerima sukses yang mendadak (bila berhasil, pasti ada perubahan dalam hidup anda.Kalau ini tidak disiapkan juga mentalnya, bisa juga berimplikasi buruk pada kehidupan anda ke depan), termasuk bagaimana agar anda mau segera TAKE ACTION (memulai bisnis ini, tidak menunda-nunda), membuat rencana masa depan yang sukses dan kaya, bagaimana mengubah pola pikir menjadi pebisnis dan pola pikir orang kaya, dan lain-lainnya. Untuk lebih jelasnya, anda
bisa membaca buku-buku saya atau melalui ebook di www.keberkahanfinansial.com.
Dalam www.keberkahanfinansial.com ini ada 7 ebook dan 1 software ‘Kalkulator Masa Depan’ yang dapat memperkirakan biaya hidup, kebutuhan pensiun dan biaya lain di masa depan. Tujuh ebook itu adalah: Kaya Tanpa Bekerja (pernah diterbitkan Republika), Cara Mudah Orang Gajian Menjadi Entreprenenur (pernah diterbitkan MediaSukses, 2005), Keberkahan Finansial (MediaSukses, 2006), One Minute Writer, Mengubah Takdir, Be Your Self dan Hidup Tanpa Stress.
2. Hitung kemampuan finansial anda
Sebelum mencari properti ada baiknya anda mengetahui kemampuan finansial anda terlebih dahulu, karena investasi properti ini selalu berhubungan dengan bank. Karena itu, sebelum berhubungan dengan bank, anda harus mengetahui berapa kirakira plafon kredit yang bakal anda dapatkan dari bank. Tentu saja ini akan berhubungan dengan target nilai properti yang akan anda bidik.
Bagaimana menghitung plafon kredit anda? Bank dalam memberikan pinjaman kepada nasabahnya selalu berdasarkan dari penghasilan bulanan calon nasabahnya. Biasanya, besarnya kredit yang akan diberikan adalah didasarkan dari kemampuan mengangsur maksimal 30% – 40% dari penghasilan (untuk mengetahui kemampuan anda, bisa menggunakan Kalkulator Ajaib KPR, yang sudah saya siapkan).
2. Lakukan 10 cara untuk mendapatkan penjual properti bermotivasi tinggi sebagaimana dijelaskan diatas (diantaranya pasang iklan, baca iklan dan seterusnya).
3. Seleksi informasi yang anda peroleh
4. Masukkan informasi yang ada ke dalam list target properti anda. Untuk keperluan ini, anda bisa membeli satu buku khusus untuk mencatat atau menempelkan iklan-iklan properti yang menjadi target. Dengan cara ini akan memudahkan anda untuk memilah dan menghubungi penjualnya.
5. Kunjungi langsung ke properti sesuai dengan teknik 100-10-3-1
(Buat daftar 100 properti dan cari infonya, kunjungi 10 properti yang ditarget, tawar 3 properti dan beli 1 properti yang benarbenar oke) Dalam kaitannya dengan seleksi informasi, dapat saya jelaskan bahwa setelah anda mendapatkan data-data mengenai property sewaan, maka saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada dengan cara:
• Seleksi pertama adalah arus kas dari properti tersebut, apakah arus kas dari properti itu dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar atau tidak. Caranya? Tanyakan nilai sewa bulanan atas properti tersebut (uang masuk) dan kemudian bandingkan dengan besarnya perkiraan angsuran (uang keluar), termasuk biaya-biaya lainnya. Bila arus kasnya masih positif, maka properti ini layak untuk ditindaklanjuti. Bila menghasilkan arus kas (cash flow) negatif, maka lupakan saja dan cari lagi yang lain. Tapi bila anda masih penasaran, anda dapat mempertimbangkan dengan hal berikut. Bila perhitungan arus kas-nya negatif tapi selisihnya tidak terlalu jauh dengan arus kas masuk (uang sewa) maka kemungkinan anda bisa meningkatkan arus kas masuknya dengan dua cara:
(a) Nego harga properti tersebut hingga harga angsurannya menjadi lebih kecil dan arus kasnya menjadi positif
(b) Analisa kondisi properti, dengan mendatangi langsung propertinya. Perhatikan, apakah nilai sewanya masih bisa ditingkatkan atau tidak. Peningkatan sewa itu bisa dengan cara menambah AC, merenovasi sedikit, menambahkan pelayanan, internet, TV dan lainnya. Jika kedua cara tersebut tidak bisa juga maka tinggalkan saja dan cari yang lain, sambil tetap pantau harga properti tersebut. Lama-kelamaan kalau tidak laku biasanya harganya diturunkan pemiliknya.
• Hindari beberapa kondisi properti dibawah ini:
􀀹 Properti yang masih berupa gambar Jangan mudah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh developer. Ada beberapa alasan mengapa anda sebaiknya hati-hati dengan properti yang masih dalam rencana pembangunan (masih berupa gambar). Pertama, sudah banyak orang tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan. Gambarnya sangat bagus tetapi realisasinya seringkali jauh dari perkiraan bahkan ada beberapa kasus propertinya tidak di bangun karena developernya kekurangan dana atau kesalahan perhitungan dari developer. Sementara itu, jika anda membeli dengan tunai, maka hampir 100% dipastikan uang anda akan hangus. Jika anda membeli secara kredit maka tiap bulannya
anda harus membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah ada. Apakah investasi seperti ini yang anda inginkan? Namun demikian, bila anda tetap ingin membeli rumah yang masih berupa gambar, anda harus mempertimbangkan dua hal berikut ini, yakni kredibilitas developer dan likuiditas properti. Kredibilitas developer adalah performance & tingkat pengalaman developer selama ini. Apakah developer itu memiliki catatan negatif atau tidak. Apakah developer berpengalaman atau tidak. Untuk meminimalisasi terjadinya masalah, anda bisa melakukan hal ini:
- Pilih developer yang telah bekerjasama dengan bank. Biasanya bank telah mengevaluasi kinerja developer termasuk status tanah, peruntukan tanah hingga analisa dampak lingkungannya.
- Tanyakan copy induk sertifikatnya, termasuk copy IMB. Developer yang baik akan memberikan copy itu dengan senang hati Sementara itu, yang dimaksud likuiditas properti adalah seberapa cepat properti dapat terjual. Semakin cepat terjual, maka semakin baik likuiditasnya. Properti yang makin likuid maka harganya pun terus naik. Bagaimana anda tahu kalau sebuah properti likuditasnya bagus? Caranya dengan mengetahui seberapa cepat produk yang ditawarkan pengembang (developer). Salah satunya bisa dilihat dari properti yang ditawarkan itu merupakan produk yang pertama kali atau properti tahap 2, 3, atau seterusnya. Bisa juga dilihat dari mulai pemasaran properti itu hingga terjual semua memerlukan waktu berapa lama. Untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri sangat sulit sekali jika anda memulainya dengan membeli gambar atau sebelum launcing properti karena anda harus membayar DP ke developer. Kecuali anda memiliki akses menjadi privat investor atau mendapatkan penawaran khusus dari developer.
􀀹 Properti yang Legalitasnya Tidak Jelas
Saya tidak menyarankan anda untuk membeli propert tanpa legalitas/surat-surat lengkap. Surat-surat yang harus anda perhatikan saat melakukan transaksi adalah:
(a) Sertifikat kepemilikan tanah bangunan sepeti SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Surat Hak Guna Bangunan), SHGU (Surat Hak Guna Usaha) serta Surat Hak Pakai. Bedanya antara SHM dan surat yan lain (SHGB, SHGU, Surat Hak Pakai) adalah untuk SHM tidak ada masa berlakunya, tetapi untuk surat yang lain ada masa jatuh temponya dalam waktu tertentu. Sebaiknya anda tidak membeli rumah dengan status Girik karena bank biasanya tidak mau menerima sebagai agunan. Tanah dengan surat Girik biasanya lebih murah, tapi sayang properti jenis ini tidak dapat anda gunakan sebagai daya pengungkit kekayaan anda (melalui hutang bank).
(b) Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Surat ini sangat penting karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah terhadap rumah anda, berapa luas tanah yang akan digusur, serta luas bangunan yang dilaporkan ke pemerintah. Info pelebaran jalan, berapa lantai yang diizinkan, dan info lain yang sangat penting berkaitan dengan properti tersebut. Selain itu, IMB merupakan salah
satu syarat pencairan kredit.
(d) Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang harus di perhatikan dari PBB adalah apakah penjual sudah membayar pajaknya setiap tahun? Dan atas nama siapa yang tertera di PBB. Hal ini untuk cross check kepemilikan dengan nama yang ada di sertifikat serta IMB.
􀀹 Properti yang tidak bisa dilewati Mobil, dekat tegangan tinggi, dekat rel kereta api, dekat mesjid, sering kebanjiran, serta gempa, dll.
Properti seperti ini memang masih bisa di beli tetapi risikonya seringkali susah untuk dijual kembali. Harga pasarnya pun sangat lambat pertumbuhannya. Pihak bank juga menghindari properti seperti diatas dengan alasan masalah likuidasi. Pihak bank juga menganggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit dilelang. Bila pihak bank mau menerima permohonan atas jaminan properti diatas, maka kredit yang dicairkan biasanya jauh dari nilai properti. Karena itu, sebaiknya anda menghindari properti seperti itu.
􀀹 Properti yang masih berupa Tanah
Banyak orang berpendapat, jika anda ada uang investasikan di tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan  investasi di tanah pasti untung!. Saya tidak mengatakan pernyataan di atas itu salah tetapi saya tidak sepenuhnya sependapat. Why? Ingat penjelasan di awal, tentang 4 cara orang kaya dari properti. Pendapat seperti itu menunjukkan bahwa mereka adalah penjudi properti. Atau bisa dikatakan mereka masih sebagai investor yang awam. Saya akan jelaskan mengapa investasi di tanah bukan pilihan kelemahan. Investasi tanah adalah investasi yang mahal karena jika anda berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa menggunakan bank sebagai pengungkit (jarang sekali bank yang mau membiayai tanah) karena anda harus membayar cash keras atau tunai. Apalagi, tanah yang ada sulit untuk mendapatkan sewa. Selain itu, seringkali yang terjadi adalah tingkat penjualan tanah kosong itu lebih sulit (lama) disbanding dengan properti seperti rumah. Tanah juga sering kali tidak kita kuasai secara penuh, khususnya tanah yang luas. Coba perhatikan, banyaknya penghuni liar dapat menyusahkan kita sendiri.
• Cari penjual yang Bermotivasi Tinggi (Untuk Menjual) Saat melakukan seleksi, anda juga harus perhatikan motivasi penjual menjual propertinya. Dengan mengetahui motivasi dari penjual anda bisa tahu apakah tawaran yang anda dapatkan merupakan hot deal atau bukan. Saya sarankan anda menghindari penjual yang menjual propertinya dengan motivasi ingin untung atau penjual yang memang biasa melakukan jual beli properti karena biasanya properti yang seperti itu harganya sudah sangat mahal. Untuk mendapatkan harga yang bagus investor harus memperhatikan motivasi penjual apakah penjual sangat termotivasi untuk menjual atau tidak. Mengapa motivasi sangat penting? Dengan mengetahui motivasi penjual, anda bisa tahu apakah penjual ini sangat terburu-buru untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi motivasinya semakin bagus harga yang akan anda dapatkan. Saya sarankan carilah penjual yang sangat termotivasi untuk menjual rumahnya sehingga harga yang di tawarkan menjadi sangat emosional (Penjual akan melakukan apa saja asal rumahnya laku ). Beberapa contoh motivasi yang baik diantaranya penjual rumah dari pasangan yang baru bercerai, penjual yang baru di tinggal mati suami, pembagian warisan (apalagi kalau diantara ahli waris terjadi perselisihan, biasanya lebih termotivasi untuk menjual), ingin bebas dari hutang, pengusaha yang mengincar proyek baru yang lebih Oke, ingin pindah keluar kota/luar negeri, ingin pensiun, ingin sekolahkan anaknya, ingin berangkat haji tahun ini, dll. Motivasi yang saya contohkan tersebut dapat membuat seseorang menjadi tidak peduli terhadap nilai rumahnya.

Bagikan :

Artikel terkait :