Strategi Membeli Properti Tanpa Modal Sendiri (Bagian 2)

5. Strategi kredit modal kerja atau kredit multi guna
Cara ini bisa dilakukan baik oleh karyawan maupun pengusaha yang sudah memiliki properti/rumah. Maksud saya, setelah anda memiliki rumah/properti pertama, kemudian untuk membeli properti kedua, ketiga dan seterusnya dapat menggunakan cara ini. Caranya adalah sebagai berikut: Bagi karyawan:
Anda dapat membeli rumah/properti dengan menggunakan kredit multi guna (karyawan tidak bisa menggunakan kredit modal kerja dari bank). Misalnya ada rumah kos/ruko/rumah usaha dan harganya murah dan menghasilkan setiap bulan. Anda ajukan kredit multi guna kepada bank dengan mengagunkan properti/rumah anda. Katakan kepada bank, kredit itu untuk keperluan bebas (multi guna). Dari uang kredit tersebut, kemudian anda belikan properti rumah. Bila harga rumah yang anda beli adalah sebesar kredit anda, itu sama artinya anda mendapatkan properti gratis alias tidak menggunakan uang anda sendiri (tapi uang bank). Dengan cara ini pula, maka tidak ada kewajiban bagi anda untuk menyediakan uang muka seperti kalau anda mengajukan KPR. Untuk membayar angsuran tentu saja dari hasil sewa properti
yang anda beli. Bila anda sudah tidak mau capek-capek mengangsur, maka setelah harga properti naik, anda bisa jual kembali. Dengan cara ini maka praktis, sama sekali anda tidak mengeluarkan uang untuk membeli properti tersebut karena dibiayai bank saat membeli dan angsurannya dibayar property tersebut. Dan… nikmatnya… saat harga naik, anda jual dan anda dapat untung ratusan hingga milyaran!
Bagi Pengusaha:
Bila anda sebagai pengusaha, anda bisa memanfaatkan hutang modal kerja untuk membeli properti tanpa modal pribadi sama sekali. Caranya, anda mengajukan kredit modal kerja dengan mengagunkan salah satu properti anda. Setelah mendapatkan kredit modal kerja (KMK) maka uang KMK itu digunakan untuk membeli properti yang anda inginkan. Syaratnya tetap sama, cari properti yang murah dan menghasilkan arus kas (sewa/hasil usaha positif). Untuk membayar angsuran ke bank, anda bisa menggunakan hasil sewa/usaha dari properti yang anda beli, sehingga kredit ini tidak akan mengganggu perputaran modal kerja anda. Misalnya anda membeli properti seharga Rp1 milyar. Properti
ini memberikan arus kas positif dari sewa sebesar Rp15 juta sebulan. Dengan kredit sebesar Rp1 milyar, maka bunga yang harus anda bayar per bulan adalah Rp12,5 juta (asumsi bunga 15% per tahun). Kemudian, setelah anda membeli properti, dalam waktu 1-2 tahun, anda bisa jual properti ini. Tentu saja setelah harganya naik. Saya yakin, bila saat anda beli properti itu sudah murah
dibawah harga pasar, maka dalam waktu 1-2 tahun harga properti anda bisa naik 100%. Maka…….. dengan tanpa modal sama sekali, anda dalam waktu 1-2 tahun sudah memiliki keuntungan yang berlipat-lipat hingga milyaran.
6. Strategi Media Billboard
Strategi membeli properti melalui media billboard ini dilakukan dengan cara sebagai berikut:
Cari properti komersiil (ruko, gedung kantor, gedung pertemuan dan lainnya) atau pun rumah yang lokasinya sangat strategis, misalnya di persimpangan atau didekat perempatan jalan raya. Biasanya, harga properti seperti itu relatif mahal. Namun anda tidak perlu takut karena hal itu akan bisa diselesaikan dengan baik. Mengapa kita bisa menggunakan strategi ini? Karena kebutuhan ruang iklan seiring dengan perkembangan industry dan persaingan bisnis, tentu sangat pesat sekali. Setelah anda menemukan properti seperti itu dan sudah sepakat harganya serta jangka waktu pembayarannya, maka anda bisa menawarkan bagian atap atau halaman properti ini untuk dipasang billboard atau iklan kepada perusahaan advertising atau langsung kepada perusahaan produk. Yang dimaksud sewa di sini adalah hanya bagian atap saja atau halaman untuk memasang billboard. Jadi anda masih bisa menggunakan properti untuk ditinggali atau disewakan. Dengan demikian, anda akan mendapatkan uang dari:
a. Sewa media billboard.
Besarnya nilai sewa ini bervariasi, antara 10 – 25% per tahun, tergantung nilai strategic propertinya. Tidak ada harga yang pasti untuk nilai sewa ini karena tiap lokasi itu unik. Bahkan nilai sewanya bisa mencapai 30% per tahun
b. Sewa ruangan properti, antara 5 – 10% per tahun.
Bila anda bisa mendapatkan sewa media billborad, misalnya 17% per tahun, maka uang ini sudah bisa digunakan untuk menutup angsuran KPR selama 1 tahun (asumsi bunga bank 13%). Sedangkan untuk uang muka bisa diselesaikan dari uang sewa ruangan, di tambah dengan diskon dari penjual yang dapat diperhitungkan sebagai uang muka KPR. Lalu bagaimana agar dapat mendapatkan sewa media billboard dengan harga yang optimal?
- Tawarkan kebeberapa perusahaan advertising atau perusahaan sejenis agar mereka bersaing.
- Dalam surat penawaran, cantumkan batas waktu penawaran
- Dalam surat penawaran juga cantumkan nama-nama perusahaan yang anda tawari media billboard, agar mereka ’kepanasan’ dan bersaing. Untuk mendapatkan perusahaan-perusahaan advertising khususnya billboard, anda bisa jalan-jalan di kota anda dan mencatat nomor telepon yang biasanya tercantum dibagian bawah billboard. Anda bisa juga cari diinternet. Anda juga bisa langsung menghubungi perusahaan seperti perusahaan cellular (Indosat, Axis, Esia, Fren, Telkomsel), perusahaan rokok, dan lainnya.
7. Strategi Media Billboard & Full Sewa
Strategi ini merupakan pengembangan dari strategi nomor 7 (Strategi media billboard). Pada strategi ini, diasumsikan kita bisa mendapatkan sewa billboard full selama 5 tahun dan sewa properti full selama 5 tahun juga. Apabila ini yang terjadi, maka sesungguhnya kita bisa mendapatkan properti tanpa KPR dan tanpa menunggu harga murah (dibawah harga pasar/NJOP).
Perhitungannya sebagai berikut (asumsi):
Sewa billboard 12% per tahun x 5 tahun = 60%
Sewa properti/ruangan 9% per tahun x 5 tahun = 45%
Total penghasilan = 105%
(sama dengan harga beli properti + biaya pajak 5% yang kita tanggung)
Mungkin anda akan bertanya, ”apakah hal ini bisa dilakukan?”
Saya yakin bisa saja hal ini terjadi. Memang tidak semua properti bisa memenuhi kriteria ini, tapi kalau kita perhatikan, banyak pengusaha/orang yang bersedia menyewa properti full bayar dimuka selama 5 tahun. Apalagi, dalam kenyataannya, untuk pemasangan billboard penyewa sudah mengeluarkan biaya sehingga kemungkinannya sangat kecil kalau mereka hanya menyewa 1 tahun. Jadi, selalu ada peluang untuk mendapatkan properti yang menarik seperti itu.
8. Kerjasama dengan Pewaralaba (franchisor)
Anda juga bisa menjalankan strategi ini untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya, sebelum anda mencari properti, anda menghubungi pemilik bisnis waralaba. Katakan kepada mereka kalau anda bersedia membantu pengembangan bisnisnya dengan cara menyediakan properti untuk disewakan. Katakan pula kepada pemilik waralaba itu, bahwa anda siap mencarikan lokasi-lokasi yang strategis kepada terwaralaba (franchisee). Selanjutnya, anda cari properti yang sesuai dengan keinginan pewaralaba. Bila ada yang cocok, maka anda bisa sewakan kepada pembeli waralaba. Biasanya, untuk sewa seperti ini minimal 3 tahun. Dengan asumsi sewa 8% per tahun, maka anda akan mendapatkan 24% dari harga properti. Uang ini sudah cukup untuk membayar angsuran selama satu tahun KPR. Untuk uang muka (DP) KPR bagaimana? Anda bisa minta diskon kepada penjual properti dan memasukkan
sebagai uang muka. Untuk pelunasan KPR tahun kedua dan seterusnya, anda bisa lakukan kombinasi dengan media billboard seperti yang dijelaskan diatas.
9. Strategi Franchisor Based
Strategi ini cocok untuk anda yang memiliki bisnis dengan merk terkenal terpercaya dan bisa di franchise-kan. Strategi ini seringkali di gunakan oleh Mc Donald. McD biasanya membeli tempat-tempat strategis untuk disewakan kepada franchisee (pembeli waralaba)-nya. Caranya sebagai berikut:

• • Anda cari partner/pemodal yang mau membeli franchise bisnis anda. Saat ada pemodal yang berminat membeli franchise, mereka pasti membutuhkan lokasi/ruko/kios atau sejenisnya.
• • Anda bisa tawarkan paket franchise sekaligus lokasinya, dengan menggunakan properti anda. Bila pemodal ini mau menerima, maka anda cari properti yang sesuai dengan bisnis anda, kemudian anda beli properti itu.
• • Uang mukanya, dari franchise fee, sedangkan untuk mengangsur KPR dari uang sewa dan royalty fee. Biasanya, uang sewa ini sudah dibayar 3 tahun, karena itu, uang ini bisa anda manfaatkan secara optimal.

10. Strategi Take over bisnis dan propertinya.
Contohnya, ada sebuah SPBU yang dijual. Saya seringkali menemukan SPBU yang dijual, baik dari iklan di koran maupun informasi beberapa teman. Anda bisa membeli usaha ini dengan cara take over (mengambil alih) dari pemiliknya dengan uang bank. Tidak hanya SPBU, masih banyak bisnisbisnis yang dijual beserta tempat usahanya. Mulai dari bisnis kecil yang harganya puluhan juta hingga milyaran rupiah. Kembali pada contoh SPBU, seandainya SPBU di jual seharga Rp2 milyar, kemudian anda yakin bahwa SPBU itu harganya dibawah pasar (harga pasar Rp3 milyar) maka anda bisa mengajukan kredit ke bank. Bagaimana dengan angsurannya? Tentu saja dari hasil usaha yang sudah jalan. Anda bisa juga lakukan hal ini pada restoran, warnet, toko kelontong, took buku dan lainnya. Silahkan cari info bisnis yang dijual dilingkungan sekitar anda. Strategi ini sangat cocok kalau anda menguasai ilmu bisnis. Tapi kalau anda tidak mengerti bisnisnya, sebaiknya tidak melakukan hal ini karena anda kesulitan mengelola bisnis dan akhirnya bisa bangkrut.
11. Strategi Share Saham
Strategi ini bisa anda lakukan bila anda tidak mau membeli perusahaan dengan menggunakan uang bank. Mirip dengan strategi take over bisnis diatas. Caranya, ketika ada perusahaan atau bisnis yang merugi dan akan dijual beserta propertinya. Misalnya saja, ada bisnis yang dalam kondisi ‘sekarat’ mau bangkrut dan ditawarkan untuk dijual. Maka anda bisa menawarkan kepada pemiliknya untuk membeli perusahaan itu. Katakan anda mau membeli dengan syarat akan membayar setelah beberapa waktu. Memang tidak gampang untuk meyakinkan penjual, tapi anda bisa mencoba dengan teknik “buat orang lain win (menang) lebih dulu, baru anda yang menang”. Misalnya pemilik usaha menawarkan perusahaannya beserta propertinya seharga  Rp100 juta. Anda katakan, “oke, saya setuju dengan membeli usaha anda dengan harga Rp110 juta”. Lho kok? Penjual minta Rp100 juta kok saya sarankan anda membeli Rp110 juta. Iya.. karena anda akan minta ke penjual untuk memberikankelonggaran pembayaran. Jadi, anda katakan, “Saya mau beli bisnis dan properti anda Rp110 juta tapi saya minta waktu pembayaran selama 12 bulan”. Teknik ini mungkin tidak diterima tapi mungkin bisa diterima oleh penjual. Kalau tidak bisa diterima? Cari lagi, karena selalu ada perusahaan yang sepi dan mau dijual pemiliknya. Cari di Koran, internet dan sebar informasi kalau anda sedang mau membeli perusahaan. Kalau dengan teknik itu kemudian penjual sepakat untuk menjual perusahaannya kepada anda, maka ada dua strategi yang dapat anda lakukan.
Strategi pertama, anda akan bayar perusahaan itu dari hasil laba perusahaan (tentu saja anda usahakan dengan berbagai cara agar perusahaan itu ramai kembali dan menguntungkan).
Strategi kedua, anda bayar perusahaan dengan cara menjual kembali sebagian saham perusahaan itu. Agar perusahaan dapat laku dijual kembali, tentu saja perusahaan dipoles agar menguntungkan. Kalau perusahaan sudah untung, maka kemungkinan besar harganya naik dong…. Kalau saat anda beli Rp110 juta, maka anda bisa jual lagi misalnya Rp200 juta, dalam waktu 6 – 12 bulan. Anda bisa jual semuanya atau anda jual sebagian. Misalnya anda jual hanya sebagian, sahamnya Rp110 juta, maka anda masih punya saham Rp90 juta.
12. Strategi Cash Collateral Credit (C3)
Strategi ini cocok kalau anda punya uang nganggur. Misalnya anda punya uang Rp500 juta. Dari pada uang ini ’nganggur’ dan disimpan di bank dengan mengandalkan bunga atau bagi hasil bank syariah, anda bisa manfaatkan uang tersebut untuk membeli properti dan uang anda masih tetap ada di bank.
Caranya?
Uang Rp500 juta anda jadikan deposito, kemudian anda bilang ke bank untuk mendapatkan kredit Cash Collateral Credit (CCC). Istilah C3 ini berbeda antar bank. Ada yang istilahnya Back to back Credit, atau isitilah lainnya. Intinya, C3 adalah mendapatkan kredit dengan jaminan deposito anda. Dengan cara ini, anda bisa mendapatkan kredit maksimal 90%, atau Rp450 juta. Nah, dengan uang Rp450 juta ini anda bisa beli rumah atau properti dan anda sewakan. Hasil sewa bisa untuk membayar bunga kredit bank. Biasanya bunga bank sebesar 3- 4% diatas bunga deposito anda. Kalau deposito anda bunganya 8%, maka bunga kredit anda sebesar 11-12%.
Perhitungan sederhananya sebagai berikut:
Penghasilan deposito = Rp500 juta x 8% x 80% = Rp32 juta setahun
Harga pasar rumah = Rp600 juta, dijual murah karena Butuh Uang, maka
Harga transaksi = Rp450 juta (net, termasuk biayabiaya).
Penghasilan kos/sewa = Rp600 juta x 10% =Rp60 juta per tahun
Biaya listrik & lain-lain = Rp6 juta setahun
Hasil net sewa = Rp54 juta setahun
Bunga kredit = Rp450 juta x 11% = Rp49 juta
Maka dari hasil sewa, anda masih ada sisa Rp5 juta setahun
(Rp54 juta-Rp49 juta). Anda juga masih dapat bunga deposito
Rp32 juta.
Dengan cara ini, anda bisa mendapatkan rumah, deposito anda masih ada di bank, dan anda dapat double income.
Biasanya, untuk C3 ini jangka waktunya 12 bulan dan bisa diperpanjang (roll over). Karena itu, kalau anda sudah tidak mau memperpanjang kredit, anda bisa jual rumah anda dalam waktu 1 – 3 tahun. Bila saat beli rumah sudah diharga yang murah, maka pada tahun ke-3, rumah anda bisa naik hingga 100% atau menjadi Rp900 juta dan anda akan untung Rp450 juta.
Bandingkan kalau uang anda selama 3 tahun hanya didepositokan, akan tetap Rp500 juta dan nilai Rp500 juta itu secara nilai ekonominya akan turun karena inflasi.
13. Strategi Intangible Assets
Anda juga bisa memiliki properti tanpa modal, bila anda memiliki intangible assets yang dikenal dan dipercaya. Seperti popularitas, keahlian (skill), kedudukan sosial, dan networking.
Popularitas anda bisa digunakan untuk memperoleh property tanpa modal atau diskon yang besar sekali khususnya di perumahan baru. (karena bisa menjadi pendukung promosi yang luar biasa untuk komplek perumahan tertentu). Bagi developer, menggunakan popularitas seseorang ini dengan beberapa cara seperti:

• • Misalnya Si artis digunakan sebagai ikon perumahan.

Developer tidak mau membayar dengan uang cash karena mungkin akan memberatkan developer. Tapi developer bisa memberikan diskon tertentu untuk setiap rumah yang dijual.

• • Developer memberikan langsung rumah gratis kepada si artis di komplek perumahan itu. Kemudian, untuk meningkatkan pemasaran, developer mengumumkan atau mempromosikan bahwa si artis adalah penghuni di kompleks perumahan ini. Maka, keuntungan dari developer adalah rumahnya cepat laku dan biasanya akan menaikkan harga jual rumah.
• • Share saham kepada artis. Developer memberikan sebagian saham kepada artis, misalnya 5% dan hal ini kemudian dijadikan sebagai bahan promosi bahwa komplek perumahan ini adalah si artis atau tokoh tertentu yang dipersepsi positif di masyarakat. Ada beberapa contoh penggunaan orang terkenal atau popular untuk meningkatkan penjualan rumah. Seperti Helmy Yahya untuk perumahan Jatiwaringin Indah Bekasi, Ustadz Arifin Ilham untuk perumahan islami di daerah Sentul Bogor.

Untuk intangible assets ini tidak harus orang yang sangat terkenal seperti artis atau politikus nasional. Bila anda tokoh masyarakat yang disegani di daerah tertentu, pun bisa untuk digunakan seperti ini.
Selain popularitas, keahlian (skill) juga bisa dimanfaatkan untuk mendapatkan properti tanpa modal. Caranya? Misalnya anda punya keahlian memasak. Anda mengajak kerjasama bisnis dengan teman/mitra untuk membuka restoran, dan anda yang kelola semuanya. Karena itu anda minta bagian saham sekian persen sebagai pemodal skill. Sebagai pemilik modal, maka tentu saja anda juga sebagai pemilik properti yang ada diperusahaan itu.

Bagikan :

Artikel terkait :