Properti Hunian atau Komersial

Mungkin anda akan bertanya, “Sebaiknya saya membeli property hunian seperti rumah, rumah kos, apartemen atau ruko, rukan, pabrik, gudang dan sejenisnya? Meski properti merupakan investasi yang menguntungkan, tapi tidak semua orang berani investasi di properti. Apalagi bagi orang yang baru mau investasi di properti. Karena itu, biasanya, property komersial seperti ruko, rukan, pabrik, maupun gudang tentu lebih menakutkan lagi bagi mereka. Kenapa bisa begitu? Karena dalam bayangan mereka, memiliki properti komersial relatif sulit, dan modalnya sangat besar. Pandangan ini tentu saja tidak salah. Menurut saya pribadi, bagi anda yang baru memulai bisnis ini, sebaiknya ‘bermain’ pada properti hunian seperti rumah kos dan bisa pula komersial tapi terbatas hanya pada ruko atau rukan.
Alasannya karena mendapatkan sewa hunian relatif mudah dan bila kosong penyewa, untuk mendapatkan penyewa lagi relatif mudah. Tapi kalau anda sudah profesional, maka properti komersial tentu lebih menguntungkan. Alasannya karena:
• Biaya pengelolaan properti komersial biasanya lebih kecil bila dibandingkan dengan properti hunian (dalam investasi besar)
• Penyewa mau mengeluarkan uang untuk merawat property anda.
• Pada properti komersial, penyewa juga mau membayar biaya asuransi untuk menjaga aset mereka yang tersimpan di property kita.
• Penyewa bersedia melakukan renovasi karena mereka memiliki kepentingan untuk meningkatkan bisnisnya
• Penyewa bersedia menandatangani kontrak jangka panjang. Tentu saja ini mereka lakukan karena mereka tidak ingin kehilangan peluang usahanya
• Sudah banyak terbukti, para pebisnis properti yang sudah sukses, tentu jarang sekali ‘bermain’ di properti hunian besar untuk disewakan.
Apakah Semua Properti itu Aset?
Sebelum saya melanjutkan ke pembahasan selanjutnya, saya akan menanyakan lebih dulu kepada anda. “Apakah semua property khususnya rumah yang anda beli itu termasuk aset?” Jawabnya, ”Tidak semua properti merupakan aset!” Ada property yang masuk dalam kategori barang konsumtif (liability, hutang), ada pula properti yang masuk dalam kategori aset (kekayaan). Bedanya terletak pada aliran kas yang ada pada properti itu. Kalau property yang anda miliki atau akan anda beli memiliki arus kas positif atau ada uang masuk, maka itu termasuk properti aset. Tapi kalau property yang anda miliki adalah properti yang ’menyedot’ uang anda karena anda harus mengeluarkan uang setiap bulan untuk perawatan, perbaikan, bayar listrik, tukang kebun dan sebagainya, maka property jenis ini termasuk liability (hutang). Karena itu, properti-properti yang harus menjadi sasaran anda adalah
properti aset yang menghasilkan arus kas positif (arus kas masuk lebih besar dari arus kas keluar).
Teknik Menemukan Properti Gratis
Sekali lagi, untuk mendapatkan properti tanpa modal sendiri alias gratis, anda harus menemukan properti dengan kriteria ”property dengan harga dibawah harga pasar dan memberikan arus kas yang bisa menutup angsuran ke bank”
Untuk mencari rumah dengan kriteria seperti itu, saya berikan teknik 100-10-3-1, yang saya dapatkan dari Dolf De Rose. Yang dimaksud teknik 100-10-3-1 adalah mencari informasi 100 properti, melihat langsung (on the spot) 10 properti, menawar 3 properti yang anda suka dan sesuai kriteria/target diatas, serta membeli 1 properti yang benar-benar OKE.
Tahapan ini harus dijalankan agar anda menjadi lebih peka dengan harga. Dengan teknik 100-10-3-1 ini, anda akan mendapatkan banyak pilihan dan akan menghindarkan anda dari keputusan yang didasarkan pada faktor emosional. Untuk menjalankan teknik tersebut dengan efektif, anda dapat memulainya dengan cara seperti berikut ini:
1. Cari properti yang dekat dengan tempat tinggal anda, dengan jarak maksimal 50 km2 dari area anda.
2. Pilihlah/utamakan wilayah sasaran 2 km2
3. Gunakan 10 cara untuk mendapatkan penjual yang bermotivasi tinggi (butuh uang) yakni:
a. Pasang Iklan, dengan isi: dicari rumah murah bawah harga NJOP, dana tidak terbatas! Atau dengan kata-kata sejenis. Dengan iklan ini, anda akan terkaget-kaget, kalau ada puluhan bahkan ratusan penjual yang menghubungi anda. Mendadak anda menjadi orang penting atau orang yang banyak duitnya hehe2. Anda bisa pasang iklan baris di Pos Kota, Kompas atau iklan di media lainnya termasuk iklan baris di koran daerah anda. Bisa juga pake iklan gratisan di internet.
b. Baca iklan properti dijual. Silahkan membeli beberapa Koran lokal dan baca iklan proprti dijual. Fokuskan pencarian anda pada iklan properti yang ditawarkan dengan harga dibawah pasar dan mempunyai penghasilan atau arus kas pemasukan. Kata-kata kunci yang biasanya mengindikasikan properti murah dibawah harga pasar dan memiliki arus kas diantaranya adalah Dijual BU (butuh uang), harus laku bulan ini, mau pindah keluar kota, keluar negeri atau kata-kata lain yang menunjukkan si penjual butuh uang untuk segera menjualnya. Tulisan Iklan:
-Di jual Rumah BU
-Tanpa perantara, BU untuk naik haji
-Dijual setara NJOP
-Harus laku bulan ini
-Rumah kos di jual dibawah harga
-Rumah dalam keadaan tersewa, BU mau ke luar kota
Fokuskan pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti di atas karena anda harus manyaring informasi yang ada di Koran menjadi data yang dapat membantu anda untuk mendapatkan rumah idaman anda. Selain baca iklan, kini anda juga bisa mendapatkan informasi gratis dengan cara melakukan search engine di http://yahoo.com atau http://google.com. Masukkan katakata
kunci diatas (di jual butuh uang, rumah kos murah, dan lainnya) ditambah daerah yang anda inginkan. Ratusan rumah yang dijual dari hasil pencarían anda akan muncul di layar komputer anda. Maka anda tinggal memilah-milah dan mencatat properti dan alamatnya yang kira-kira sesuai dengan target anda.
c. Kerjasama dengan agen properti, datangi mereka dan katakan anda butuh tanah rumah yang harganya dibawah pasar. Katakan pula kalau anda adalah investor properti dan untuk meyakinkan mereka, anda bisa membuat kartu nama. Bagaimana agar mereka mau memberikan informasi property murah kepada anda? Janjikan fee kepada agen properti bila anda mendapatkan properti murah dari mereka. Hal ini perlu anda lakukan, karena mereka selama ini (sebagian besar) hanya mendapatkan fee dari penjual. Jadi kalau anda memberikan fee, maka mereka akan aktif memberikan info kepada anda. Anda akan menjadi prioritas mereka.
d. Menyisir satu wilayah tertentu
Anda juga dapat menyisir wilayah yang menjadi target anda untuk mendapatkan properti. Anda bisa melakukan penyisiran ini sambil jalan-jalan santai atau meluangkan waktu khusus penyisiran. Perhatikan tanda rumah atau properti yang dipasang tulisan DIJUAL. Kalau anda sudah menemukan itu, silahkan dihubungi dan tanyakan harganya. Karena anda sudah mengetahui harga pasar di daerah itu, maka anda akan bisa menaksir apakah harga yang
disampaikan penjual itu murah atau harga pasar. Misalnya penjual menawarkan dengan harga Rp500 juta. Anda tahu harga itu murah karena harga pasaran di daerah itu Rp700 juta. Kondisi ini bisa saja terjadi karena pemiliknya sudah jarang ke tempat itu. Mungkin karena penjual sudah lama pindah ke luar kota, atau karena sibuknya sehingga dia tidak sempat memantau harga properti didaerah itu. Apalagi, sang penjual ini sudah lama menawarkan propertinya dengan harga Rp500 juta dan belum juga laku (Mungkin harga saat itu termasuk mahal). Karena penjual ini sudah lama tidak mengetahui kondisi situasi terakhir di daerah tersebut, penjual tidak mengetahui kalau di sekitar rumahnya sudah ada pelebaran jalan, ada mall, ada kolam renang dan sebagainya sehingga mendongkrak harga properti di daerah itu. Hampir di setiap daerah/wilayah tertentu selalu ada orang yang ’ketinggalan jaman’ seperti itu atau orang yang butuh duit.
e. Menyebar informasi kepada penduduk sekitar property (misalnya para penjual makanan, toko, para pemuda yang nongkrong dan lainnya) yang menjadi target anda. Jangan dianggap remeh lho, dari mereka ternyata anda bisa mendapatkan informasi yang sangat valid. Berikan kartu nama anda agar mereka gampang menghubungi anda. Katakan kepada mereka kalau anda sedang mencari properti yang ada sewanya dan dijual dengan harga dibawah pasar
f. Teman dan kenalan. Meski anda belum punya uang, anda tidak perlu ragu-ragu untuk menyampaikan kepada teman dan kenalan anda kalau anda sedang mencari rumah/ properti dibawah harga pasar dan ada sewanya. Terus
terang, bila saat ini anda masih kelihatan ’kere’ sementara anda menyampaikan keinginan mencari properti dengan harga ratusan hingga milyaran, maka harus hati-hati. Agar tidak terkesan ’sombong’ dan dikira ’omong kosong’ maka cara penyampaiannya saja yang diatur secara baik dan bijaksana.
g. Bank. Setiap bank selalu memiliki unit tertentu yang khusus menangani kredit bermasalah. Nama unitnya bisa berbedabeda. Tapi pekerjaan mereka hampir sama, yakni bagaimana menyelesaikan kredit debiturnya yang bermasalah. Salah satu cara yang dilakukan mereka adalah menjual jaminan debitur. Karena itu, anda bisa berhubungan dengan perbankan untuk mendapatkan informasi properti yang akan di lelang atau dijual murah.
h. Pengadilan, Kantor Lelang negeri (BUPLN) atau balai lelang swasta yang saat ini banyak berdiri. Dari kantor atau lembaga ini anda juga bisa mendapatkan informasi property murah.
i. Klub investasi. Ikuti klub-klub investasi, atau kalau dalam klub investasi keanggotaannya tertutup dan anda tidak bisa masuk menjadi anggota, anda bisa kok bikin sendiri, misalnya melalui milis diinternet atau melalui facebook, dan lainnya.
j. Profesional, seperti notaris, BPN, Kantor Pajak. Mereka ini juga sumber informasi properti murah.
4. Analisa 5 cara pertanyaan kunci. Setelah anda menemukan berbagai informasi properti, maka untuk menentukan property mana yang menjadi fokus utama anda, bisa menganalisa atas 5 hal berikut ini:
a. Harga
b. Kondisi/situasi
c. Syarat
d. Lokasi
e. Penjual Bermotivasi Tinggi
Dari kelima kunci diatas, sesungguhnya mana yang perlu mendapatkan bobot paling besar untuk memutuskan properti?
Kalau banyak orang mengatakan pada lokasi, maka saya pribadi menekankan pada harganya. Ya… harga yang murah, harga dibawah pasar tentu sudah merupakan starting point yang bagus untuk bisnis ini. Untuk memastikan apakah harga properti itu benar-benar murah, bisa digunakan cara membandingkan dengan harga properti di sekitarnya, melihat PBB-nya, mencari properti sejenis yang dijual di wilayah itu, tanya ke agen properti harga properti di wilayah itu atau informasi lainnya yang mendukung termasuk info dari masyarakat sekitar. Untuk menganalisa, anda juga dapat memberikan skor misalnya, 1=Kurang 2=Cukup 3=Baik. Bila skornya misalnya 12 atau 15 maka anda bisa menindaklanjuti properti tersebut (sumber CD Properti Revolution, TDW). Faktor lokasi juga sangat penting. Karena itu, usahakan cari lokasi yang strategis, dan pertumbuhan harga tanahnya diatas 15% pertahun. Bagaimana anda mengetahuinya? Lihat Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) pada Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) nya selama 3 tahun terakhir dan lihat berapa persen
pertumbuhan harganya. Contoh:
NJOP 2005 (Tahun 1)= Rp500 juta
NJOP 2006 (Tahun 2)= Rp600 juta
NJOP 2007 (Tahun 3)= Rp720 juta
Maka pertumbuhan NJOP-nya dapat dihitung dengan rumus:
• Pertumbuhan NJOP Tahun 1 = (NJOP 2006 – NJOP 2005) dibagi NJOP 2005 x 100% = (600-500):500 x 100% = 20%
• Pertumbuhan NJOP Tahun 2 = (NJOP 2007 – NJOP 2006) dibagi NJOP 2006 x 100% = (720-600):600 x 100% = 20%
• Rata-rata pertumbuhan = (20% + 20%) : 2 = 20%.

Bagikan :

Artikel terkait :